Ипотека: подъём переворотом

 

Российский ипотечный рынок в прошлом году поставил абсолютный рекорд по количеству и сумме выданных кредитов, однако парадоксальным образом на фоне затянувшегося ожидания макроэкономической нестабильности ставки по кредитам стали расти. В итоге популярность ипотеки может опять снизиться, однако, несмотря на это, по мнению экспертов, именно подобный вид кредитования для большинства россиян остаётся единственным способом покупки своего жилья. А с учётом изношенности жилых фондов в стране развитие ипотеки становится стратегической задачей федерального уровня.

Основные сложности

По словам экспертов, основных проблем для развития российского ипотечного рынка несколько. Во-первых, высокая стоимость кредитов, по сути, приводит к тому, что по окончании срока кредитования заёмщик вынужден выплатить практически три стоимости квартиры. Таким образом, существенная переплата по процентам приводит к тому, что многие пользователи ипотечных кредитов предпочитают погасить задолженность досрочно – тем самым нарушается основное условие развитие ипотечного рынка: банки лишаются длинных денег и вынуждены заново их размещать в других продуктах, например выпуская кредитные карты или выдавая потребительские кредиты. Во-вторых, до сих пор многие банки слишком ревностно подходят к отбору заёмщиков и требуют максимальный пакет документов, даже если стоимость залога может с лихвой покрыть выплаты по кредиту. Тем самым многие потенциальные заёмщики не могут взять кредит, потому что не соответствуют основным условиям банка – в первую очередь это касается индивидуальных предпринимателей, определять доходы которых российские банки до сих пор не научились. Наконец, третья основная сложность развития ипотечного рынка связана с неготовностью банков секьюритизировать пулы ипотечных кредитов. Изначально российская ипотека была задумана по примеру американской двухуровневой модели, по которой кредиты обеспечиваются продажей производных от них деривативов. В России на сегодняшний день существует такой механизм – ипотечные ценные бумаги, развитием которых занимается АИЖК, однако при этом кредиты, обеспечивающие такие деривативы, должны соответствовать определённым требованиям. Например, размер первоначального взноса не должен быть ниже 20%. В результате многие банки не выпускают ценные бумаги и пытаются привлекать деньги для ипотеки через другие инструменты – прежде всего депозиты населения. С одной стороны, по мнению экспертов, это грозит серьёзной катастрофой в случае волатильности на финансовых рынках – вкладчики просто могут забрать свои деньги, а с другой стороны, банки вынуждены выдавать кредиты по ставкам выше, чем ставки депозитов, – иначе они просто не отобьют свою маржу. В общей сложности это приводит к неизменной дороговизне ипотеки на российском рынке.

На рынок ипотеки, по словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, влияют и сторонние факторы, в первую очередь два макроэкономических показателя: уровень инфляции в стране и ставка рефинансирования. «Хотя в российской экономике ставка рефинансирования не имеет такого глобального значения, как, например, в европейской или американской экономике, банки всё равно на неё ориентируются и представить, что они будут выдавать кредиты по меньшим ставкам, чем Центробанк, сложно», – говорит эксперт. По словам генерального директора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, самое минимальное значение ставки – 7,75% – было достигнуто 1 июня 2010 г., но она продержалась 9 месяцев, до 27 февраля 2011 г. Для сравнения: значение этого показателя в 1990-е гг. доходило и до 210%. «Межбанковские кредиты, как правило, краткосрочные – до 30 дней, по ним ставка на сегодняшний день составляет 6,5%. Средний срок депозитов физических лиц на сегодняшний день – 1 год, доходность, которую банк по ним обеспечивает, составляет 5–10%», – объясняет она.

В свою очередь, уровень инфляции не менее важен, так как он определяет общее макроэкономическое положение в стране, а также толкает вверх цены на недвижимость. Ещё одна особенность российского ипотечного рынка – это олигополия на нём государственных банков. Например, как говорит заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева, по данным на февраль 2013 г., 29% коттеджных посёлков и малоэтажных комплексов загородного рынка предлагают покупателям воспользоваться ипотекой, при этом в 81,7% случаях речь идёт о Сбербанке. «Для покупателя участие государственного банка – дополнительная гарантия надёжности проектной документации и застройщика», – говорит эксперт.

Основные ориентиры

В июле 2010 г. российское правительство утвердило «Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года». «Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счёт развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жильё», – утверждают авторы документа. Поэтому, по их словам, необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счёт дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья эконом-класса и содействовать строительству такого жилья. В результате к 2030 г., по задумке авторов документа, объёмы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объёмы погашения. Более того, ипотека должна стать механизмом приобретения жилья в собственность, и около 60% населения смогут воспользоваться этим механизмом покупки. Для этого предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заёмщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению кредита. При этом возможность оплаты первоначального взноса заёмщика может быть обеспечена продажей уже имеющегося у него жилья или ипотечным страхованием, позволяющим банку вернуть эти деньги в случае дефолта заёмщика.

Согласно документу, после реализации стратегии доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10% составит до 20% рынка ипотечного жилищного кредитования, а получение ипотечного жилищного кредита заёмщиком станет стандартным процессом. Например, для этого планируется сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до 1 недели при повышении качества принимаемых решений. В долгосрочной перспективе до 60% рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг. Более того, одним из основных направлений развития ипотеки должно стать кредитование заёмщиков под залог земельных участков и строящихся на них индивидуальных жилых домов – особенно в регионах, где большая часть застройки приходится на частные индивидуальные дома, – в первую очередь это касается Южного федерального округа. В свою очередь, развитие системы бюро кредитных историй и накопление кредитных историй позволит значительно повысить информированность участников рынка ипотечного жилищного кредитования относительно платёжной дисциплины заёмщиков. В целом стратегию предполагается реализовать в три этапа. На первом этапе (2010–2012 гг.) доля сделок с ипотекой на рынке жилья должна составить 20%, а объёмы выдачи ипотечных жилищных кредитов в год – достигать 490 тыс. кредитов. К концу 2015 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, должна достичь 30%: предполагается выдавать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов в год. В свою очередь, к концу 2020 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, должна достичь 50%, а средневзвешенная ставка – снизиться до 6% годовых. Наконец, к 2030 г. ипотека должна стать доступной для 60% населения.

Результаты работы

Пока российским банкам удаётся следовать показателям стратегии. Так, по данным АИЖК, в 2012 г. банки выдали россиянам 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1029 млрд руб., что в 1,3 раза превышает уровень 2011 г. в количественном и в 1,4 – в денежном выражении. Для сравнения: в предкризисном 2008 г. было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов на 655,8 млрд руб., то есть почти в 2 раза меньше показателей 2012 г. в количественном и в 1,6 раза – в денежном выражении. Рост ипотечного рынка также способствовал увеличению объёмов жилищного строительства. По данным Росстата, в 2012 г. введено в эксплуатацию 826,8 тыс. домов и квартир общей площадью 65,2 млн кв. м, что является максимальным показателем за всю историю России с 1991 г. Однако при этом стоимость ипотечных кредитов для населения не только не снижается, но и продолжает возрастать. Так, по данным Центробанка, за год ипотека в России подорожала в среднем на 1,1 процентного пункта до 12,7%. «Тем не менее в самих банках ставки куда выше. Так, например, ипотечные кредиты Сбербанка для обычных клиентов будут стоить от 14% годовых. Самые низкие ставки – от 11,8% – держат небольшие банки, выдающие ипотеку по стандартам АИЖК», – говорит аналитик Инвесткафе Екатерина Кондрашова. Продолжает расти и просроченная задолженность: по результатам прошлого года она достигла 31,2 млрд руб., хотя её доля в общем ипотечном портфеле снизилась до 2,96% по сравнению с 3,9% по итогам предыдущего года.

Рост популярности ипотеки подтверждают и участники рынка. «На протяжении 2012 г. процент ипотечных сделок держался в среднем на уровне 30–35% от общего числа сделок. Использование ипотечных инструментов повысило платёжеспособный спрос, например в весенний период, на который пришлись президентские выборы. Поэтому март-апрель по многим объектам показал просто ажиотажный спрос. К концу же года банки повысили ипотечные ставки в среднем на 0,5–1%, и спрос стих. Банки компенсировали увеличение ставок улучшением требований в пользу потенциальных покупателей – снизили размер первоначального взноса, предоставили возможность подтверждать доход справкой в свободной форме, сократили перечень необходимых документов, упростили процесс получения одобрения», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. При этом, согласно имеющимся у нее статистическим данным, 60% клиентов хотят воспользоваться рассрочкой или ипотекой, однако получают одобрение банка и приобретают жильё в ипотеку примерно 35% покупателей. В более доступных проектах процент выше, в более дорогих – ниже. «Доказательством того, что ипотека активно используется сегодня, являются статистические данные. По России количество ипотечных сделок из года в год растёт как по числу выданных кредитов, так и в денежном исчислении. Так, в 2009 году по России выдано кредитов на 150 млрд рублей, в 2010 году – 380 млрд рублей, в 2011 году – 717 млрд рублей, по итогам 11 месяцев 2012 года – 904 млрд рублей», – говорит директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. По данным компании «МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости», в начале 2013 г. количество сделок с привлечением ипотечного кредита достигло 40% от общего числа, что на 10% выше, чем в 2012 г. Например, средняя стоимость покупаемого объекта в Москве составляет порядка 7 млн руб., средняя сумма привлекаемого для этого ипотечного кредита – 4,1 млн руб. «Доля ипотечных покупок на рынке недвижимости постепенно повышается и уже выходит на докризисный уровень», – говорит заместитель начальника отдела по ипотеке «Пересвет-Инвест» Наталья Парфёнова. По её словам, наиболее активно ипотечными кредитами пользуются покупатели эконом-класса, чаще всего семьи среднего возраста. Более того, по данным партнёра компании Chesterton Екатерины Тейн, доступность ипотеки в эконом-классе фактически определяет динамику развития этого сегмента. В элитном классе ипотека не является сколь-либо существенным инструментом, влияющим на объём продаж на рынке, а в бизнес-классе применение ипотеки составляет 50 на 50. «С каждым годом сделок по ипотеке становится больше, это установившийся тренд. Даже те, кто сейчас оплачивает 100% стоимости приобретаемой недвижимости, начинают оценивать плюсы, которые даёт ипотечный кредит. Так, зачем «вынимать» деньги из бизнеса, рентабельность которого составляет от 15–20%, когда можно взять кредит под 10–15% годовых и купить новую квартиру», – говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. Более того, как отмечает руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова, в последнее время отмечается положительная динамика роста популярности ипотечных кредитов на рынке элитной недвижимости. «Это обусловлено такими факторами, как повышение кредитного лимита на покупку жилья и, в некоторых случаях, снятие ограничения с размера кредита для заёмщиков. В целях привлечения клиентов банки предлагают широкий спектр программ кредитования для покупки элитной недвижимости», – говорит эксперт. Среди них есть программы на суммы до 1 млн долл., а также партнёрские программы, разработанные совместно с компаниями-девелоперами для конкретных жилых комплексов.

В целом, по мнению экспертов, ипотека уже напрямую влияет на рынок жилья. «Повышение общего спроса на ипотеку в 2012 году стало одной из основных тенденций рынка жилья. Так, если год назад при покупке квартиры кредит использовали лишь порядка 20% клиентов, то сегодня уже каждая третья сделка проходит с привлечением ипотеки», – говорит руководитель департамента ипотеки компании «Домус Финанс» Сабина Хамитова. По её словам, несмотря на то, что ставки по кредитам за год выросли в среднем на 1,5%, многие агентства недвижимости сегодня предлагают клиентам воспользоваться совместными акциями с банками-партнёрами. Это повышает интерес к ипотечным продуктам и, как следствие, влечёт за собой рост количества сделок с привлечением кредита. «Ипотека, безусловно, имеет определённое влияние на спрос, и особенно заметно это в сегменте новостроек. Дело в том, что кредит обычно берут люди, несколько ограниченные в средствах, и они же являются основными игроками рынка новостроек, так как стоимость квартир на этапе строительства является наиболее низкой», – говорит Сабина Хамитова.

Перспективы на будущее

Несмотря на радужные итоги прошлого года, по прогнозам АИЖК, в 2013 г. средняя ипотечная ставка по жилищным кредитам, скорее всего, вырастет до 13–13,5%. «На наш взгляд, можно ожидать увеличения этого показателя и до 14%. В целом следует ожидать некоторого замедления развития сегмента ипотечного кредитования», – говорит коммерческий директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Сергей Нагорный. Объяснением традиционно называют неустойчивость российской финансовой системы и её зависимость от внешних факторов: конъюнктуры в зоне евро и цен на нефть. Если негативный прогноз оправдается, то популярность ипотеки также, скорее всего, начнёт падать. Так, по словам Марии Литинецкой, для стабильного спроса главное – вернуть ставки в диапазон 9–10% в рублях. «Несмотря на постоянные призывы президента о необходимости снижения процентных ставок по ипотеке, рынок сигнализирует об обратном – ставки неотвратимо растут. Участники рынка прогнозируют повышение ставок в 2013 году до 15–16%», – говорит эксперт. По её словам, «чтобы российская ипотечная ставка была сопоставима с американской или европейской, у нас должна быть аналогичная экономическая ситуация, отработанные банковские технологии, длинные дешёвые деньги и прогнозируемое будущее, а этого не достичь директивными мерами сверху. В частности, в 2012 г. на рост популярности ипотеки в том числе повлияло то, что активно действовала программа Внешэкономбанка со ставкой 11%, которая реализовывалась через 11 ведущих банков страны. Эта ставка была обеспечена пенсионными накоплениями, находящимися в распоряжении ВЭБа.

В сложившейся на рынке ситуации удешевление ипотеки – это стратегическая задача. «Для абсолютного большинства жителей России ипотека была и остаётся на сегодняшний день практически единственным инструментом, позволяющим улучшить жилищные условия. Накопить на первоначальный взнос по ипотеке всё-таки гораздо реальнее, чем на всю квартиру сразу. Увеличение ставок, безусловно, снижает доступность кредитов и несколько тормозит рост ипотечного рынка», – говорит Сабина Хамитова. По её словам, стимулировать его развитие может только повышение уверенности в завтрашнем дне: если покупатель знает, что завтра в стране не наступит очередной финансовый или политический кризис, перспектива выплаты кредита в течение нескольких лет уже не кажется такой страшной. По словам Екатерины Тейн, ипотека может стать действенным инструментом, если ставки опустятся до разумных пределов, например до 5–8%. «Сейчас ставки составляют 11%, а если подсчитать стоимость всех страховок, сборов, то эффективная ставка получается гораздо выше. Если же объект ещё не достроен, то средняя ставка составляет 13% и может достигать 17% годовых. При этих условиях проще разместить деньги на депозит под 4–5% годовых в валюте и снимать квартиру. Доход от аренды квартир колеблется примерно в этом же пределе. Единственное, чего вы лишаетесь в этом случае, – это роста цен на недвижимость, но сейчас он не такой высокий и только в редких проектах перекрывает стоимость самой ипотеки», – говорит эксперт. На сегодняшний день, по мнению экспертов, ипотека дорожает в том случае, когда банки обеспечивают себе фондирование за счёт привлечения денежных средств населения во вклады и испытывают трудности при заимствовании денег на внешних рынках, однако для развития рынка жилья необходимо развивать более эффективные модели финансирования ипотеки. Поэтому участники рынка уверены, что правительство обяжет банки искать новые источники для фондирования, а также снижать стоимость ипотеки.

магазин DVD фильмов
Battlefield 4 Beta обзоры, тесты, новости