Андрей Семенюк: «Высокие цены на жильё ограничивают спрос на ипотеку»

За последнее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию постепенно превратилось в многопрофильного участника рынка жилья. О том, какими способами АИЖК планирует развивать ипотеку в России и какие новинки на этот счёт предлагают федеральные власти, рассказал заместитель руководителя агентства Андрей Семенюк.

– Как бы вы охарактеризовали результаты работы АИЖК в прошлом году? Многие говорят о том, что он был самым удачным за посткризисное время.

– Этот год действительно был удачным, и не только для Агентства, но и для всего рынка ипотечного кредитования. По итогам 2012 года было выдано рекордное количество кредитов – 690,7 тыс. ипотечных кредитов на 1029 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 – в денежном выражении. Для сравнения: в пиковом предкризисном 2008 году было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов на 655,8 млрд рублей, что почти в 2 раза уступает объёмам 2012 года. Ещё один рекорд был установлен по уровню популярности ипотеки в сделках с жильём – каждый пятый объект недвижимости в 2012 году приобретался с использованием ипотечного кредитования.

Что касается Агентства, то мы тоже в этом году не стояли на месте, развивались сами и стремились привнести инновации в рынок, предлагая участникам новые инструменты, новые продукты и новые сервисы. Естественно, мы продолжали свою деятельность в области рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по нашим стандартам. Но, кроме этой текущей деятельности, мы запустили и несколько уникальных специализированных программ – ипотеку для молодых учёных и молодых учителей. В этом году в арсенале АИЖК появились и такие новые для рынка продукты, как «Переезд» и «Образование».

С другой стороны, учитывая статус Агентства как института развития рынка, этот год для нас знаменателен тем, что в Новосибирске реализован пилотный проект строительства арендного дома, давший официальный старт программе АИЖК по формированию рынка арендного жилья. Это новое направление нашей деятельности будет идти параллельно с программой «Стимул», которая уже давно доказала свою эффективность в стимулировании строительства нового жилья. Сегодня в рамках этой программы уже заключено соглашений о фондировании строительства жилья порядка 4 млн кв. метров на сумму более 80 млрд рублей. Кроме того, мы продолжали и будем продолжать реализовывать программы по развитию рынка ипотечных ценных бумаг, т.к. одной из наших основных задач «на перспективу» является увеличение доли финансирования рынка ипотеки за счёт секьюритизации ипотечных активов.

– Вместе с тем заёмщики жалуются на рост процентных ставок по ипотечным кредитам в прошлом году. С чем он был связан?

– В первую очередь с ростом стоимости фондирования для банков. Не секрет, что процентная ставка во многом определяется стоимостью денег, которые привлекает банк. Это могут быть корпоративные заимствования, депозиты населения, ценные бумаги. Другая составляющая ставки – надбавка за операционные издержки и маржа за кредитный риск. Мы не видим, чтобы маржа банков росла, поэтому основной фактор повышения ставок – рост стоимости заимствований банков. И основная причина удорожания кроется всё-таки в ситуации на международных финансовых рынках, в том числе на долговом рынке Европы. Впрочем, стоит отметить, что ставки по ипотечным кредитам выросли незначительно, что подтверждает повышенный спрос на российскую ипотеку.

– То есть процентные ставки растут, а спрос не сокращается. Нет ли здесь противоречия?

– Противоречия нет, ипотека для многих является одним из реальных способов приобрести жильё, поэтому спрос на неё остаётся на высоком уровне. Кроме того, в прошлом году активно восстанавливались и доходы населения, что также нашло отражение в активности рынка. Кстати, на этой волне и кредиторы стали вести себя лояльнее по отношению к заёмщикам. Борьба за клиентов требовала разработки новых ипотечных продуктов и новых механизмов работы с заёмщиками. С начала 2012 года начал активно формироваться тренд к существенному снижению требований к подтверждению дохода заёмщиков (с начала года шесть банков из числа активных игроков рынка допустили возможность получения ипотеки без справки о доходах). Произошло и некоторое ослабление требований к минимальному первоначальному взносу. Многие банки сосредоточили внимание на уровне сервиса при выдаче ипотечных кредитов, чаще стали запускать партнёрские программы с застройщиками, страховщиками и т.д.

Однако повышение ставок всё-таки сказывается на динамике рынка. Со второй половины года мы видим замедление темпов его роста. Кроме того, рынок постепенно насыщается, надо понимать, что после кризиса мы стартовали «с низкой базы». И на этом фоне я думаю, что в 2013 году активность будет также снижаться – по итогам года рост рынка может составить не более 20%.

– То есть вы считаете, что спрос насыщается и упирается в потолок из-за высокой стоимости ипотечных кредитов?

– В первую очередь спрос тормозится из-за высокой стоимости квадратного метра. Если абстрагироваться от расходов заёмщика на обслуживание кредита, то основная составляющая его расходов – это цена жилья. Высокие цены на жильё серьёзно ограничивают спрос, в то время как рост ставок на 1 процентный пункт не ведёт к существенному удорожанию кредита.

Если проанализировать потенциальных заёмщиков по доходам, то видно, что спрос среди тех, кто может обслуживать кредиты, уже насыщается, и теперь банки заинтересованы в привлечении и менее состоятельных заёмщиков. Однако здесь основной фактор риска – это соотношение ежемесячного платежа по ипотеке и дохода, оно должно быть менее 50%, а лучше – 30%.

Второй важный момент – размер первоначального взноса, и очень важно не опускаться до высокорискованных кредитов с нулевым первоначальным взносом, которыми банки злоупотребляли до кризиса. К примеру, в США сегмент сверхрисковой ипотеки subprime был в основном сформирован как раз кредитами без первоначального взноса. В России в 2011–2012 года банки частично смягчили требования для получения ипотечного кредита, но всё равно мы не видим, чтобы массово выдавались кредиты с минимальным первоначальным взносом. Более того, всё больше банков защищают свои ипотечные пулы с помощью страхования и рассматривают ипотечные ценные бумаги как способ фондирования ипотеки. Кстати, в этом инструменте есть законодательное ограничение: в обеспечение по ипотечным облигациям не может быть включён кредит с первоначальным взносом менее 20%.

– То есть всё-таки существует опасность выдачи большого числа кредитов с низким первоначальным взносом?

– Я бы не сказал, что такие кредиты получают активное распространение, сейчас их выдаётся меньше, кроме того, появился такой инструмент, как страхование финансовых рисков кредитора. По сути, когда выдаётся кредит с низким первоначальным взносом, то банк страхуется от возможных убытков после обращения взыскания, если вдруг такой заёмщик обанкротится и вырученных от продажи квартиры денег не хватит на покрытие расходов банка.

Проблема низкого взноса заключается в том, что если заёмщик внёс небольшую сумму собственных средств, то у него мотивация качественно обслуживать свой кредит ниже. Если мы посмотрим на зависимость уровня дефолтов от размера первоначального взноса, то при взносе меньше 30% кривая дефолтов резко идёт вверх, и так в любой стране. Например, мы видим резкий рост количества дефолтов при взносе в 10–20% от суммы кредита.

Второй важный момент – убытки банков при обращении взыскания. Дело в том, что сейчас это долгий по времени процесс, сложный с точки зрения администрирования и издержек. После того как заёмщик перестает платить, его долг продолжает возрастать из-за пеней и штрафов, и банк зачастую реализует жильё с торгов по цене ниже, чем размер долга заёмщика, следовательно, заёмщик остаётся ещё должен банку. Оставшаяся сумма долга практически безнадёжна к взысканию, потому что она ничем не обеспечена, так как заёмщик уже и так потерял многое – в первую очередь жильё. И это большая проблема. Сейчас активно обсуждаются изменения в законодательстве, связанные с процедурой личного банкротства.

– Если вернуться к теме спроса на ипотеку, то не секрет, что такие кредиты часто привлекают для улучшения жилищных условий. Нет ли здесь противоречия с основным смыслом всей ипотечной системы?

– Никакого противоречия, я считаю, нет. Во-первых, ипотека – это не только инструмент для покупки первого жилья. Любое домохозяйство проходит определённый жизненный цикл, семья растёт и нуждается в улучшении жилищных условий. Во-вторых, у нас очень много собственников квартир – около 80% жилья находится в собственности граждан. Поэтому вполне естественно, когда семья продаёт старое жильё и покупает новое.

Если посмотреть данные по нашему портфелю, то средний размер первоначального взноса составляет около 40%. Есть сделки, где размер взноса больше 50%, что говорит о том, что это часть альтернативной цепочки, в ходе которой продавалось старое жильё, а вырученные за него деньги направили на первоначальный взнос по ипотеке. А есть с небольшим взносом – это, как правило, накопления заёмщиков.

– Насколько я знаю, АИЖК активно развивает новое направление своей работы – создание рынка арендного жилья. Есть ли уже какие-то результаты?

– Да, совершенно верно, это абсолютно новое направление не только для нас, но и в целом для рынка жилья в России. Притом что сегмент арендного жилья у нас достаточно большой – оценочно около 15% всего жилья в стране, проблема заключается в том, что это абсолютно теневой сегмент экономики. Большинство арендодателей не декларирует доходы, не платит налоги, а права арендатора при таких сделках практически не защищены. Наша задача заключается в том, чтобы урегулировать отношения между арендатором и арендодателем и привлечь к арендному бизнесу, представленному сегодня в основном частниками, компании, для которых доходные дома станут основным бизнесом.

Перспективы рынка большие – во всём мире это огромный сегмент жилья, которое сдают в аренду юридические лица в коммерческий и некоммерческий найм. При этом для некоммерческого найма существуют законодательные ограничения: арендовать такое жильё может только семья с определённым уровнем дохода и т.д.

В России сделаны только первые шаги по созданию рынка аренды: в правительственных документах поставлены задачи по развитию этого сегмента экономики, такие же пожелания содержатся и в Указе Президента РФ №600. В настоящий момент на рассмотрении в Госдуме находится законопроект по некоммерческому найму, он должен определить статус юрлиц, которые будут предоставлять такое жильё в наём гражданам, а также аспекты, регулирующие отношения между собственниками и арендаторами. Кроме того, открытым остаётся, например, вопрос о порядке предоставления земельных участков. Государство должно разными методами стимулировать сегмент некоммерческого найма, потому что, по сути, это обеспечение жильём граждан, которые не могут его приобрести в собственность.

– И как АИЖК участвует в этом процессе?

– Мы разработали специальный ипотечный продукт, который позволяет юрлицам по нашей программе «Стимул» построить арендный дом, а затем продать его другой компании, которая будет арендодателем. На покупку такого доходного дома Агентство готово предоставлять ипотечный кредит сроком до 20 лет в объёме до 70% от стоимости дома – это и есть продукт «Арендное жильё», представляющий собой, по сути, ипотеку юридического лица.

По этой программе в Новосибирске уже было построено два дома (проект реализован с участием правительства Новосибирской области). Для этого было создано юридическое лицо, которое является собственником этих домов и занимается их обслуживанием и сбором платежей. Ставка аренды в этих домах ниже рыночной, а кроме того, регион субсидирует ставку найма жилья некоторым категориям граждан.

– Вы говорите о некоммерческом найме, но можно ли сделать этот продукт интересным для частных компаний?

– Да, такие примеры есть, и государству интересно развивать этот бизнес, помогать таким компаниям. Основной потенциал развития рынка мы видим в крупных предприятиях, и в настоящий момент у нас подписаны соглашения с рядом компаний о намерениях создания фондов арендного жилья. Так, промышленный холдинг может построить арендное жильё, поставить его на баланс дочерней структуры, а АИЖК выдаст под него ипотечный кредит по программе «Арендное жильё».

Мы видим две заинтересованные стороны. Во-первых, это крупные промышленные предприятия, которым арендное жильё помогает удержать перспективных сотрудников в определённом регионе. В частности, предприятие может предложить работникам такой продукт, как найм с выкупом, когда в арендной плате уже заложена амортизация стоимости жилья. Например, за 3–4 года человек может выплатить первоначальный взнос, затем у него возникает право жильё выкупить. На одном предприятии уже запустили похожую программу: компания построила дом за счёт собственных средств и предоставила опцион сотрудникам на покупку жилья. Программа была нацелена на молодых высококвалифицированных специалистов. В итоге у большинства участников программы наблюдался успешный карьерный рост.

Вторая сторона, которая заинтересована в создании арендного фонда, – это региональные и муниципальные органы власти – для обеспечения жильём тех, кто не может приобрести его в собственность.

– В каких регионах ипотека сейчас растёт более активно, чем в других? Можно ли говорить о появлении лидеров?

– Ситуация не изменилась за последнее время, регионы-лидеры пока всё те же: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тюмень, Сибирский федеральный округ в целом. Это регионы, где экономически активные регионы, где много населения.

– Каковы планы АИЖК на этот год? Планируете ли вы сделать ипотеку доступнее для заёмщиков?

– Как я уже говорил, доступность жилья зависит от двух факторов – в первую очередь его цены и только потом – стоимости обслуживания кредита. В настоящий момент государство прорабатывает программу по строительству жилья эконом-класса и снижению стоимости жилья для конечного покупателя. Что касается процентной ставки, то мы активно работаем с органами власти по снижению кредитных рисков банка, которые стандартно закладываются в процентную ставку. Но в целом, если делать долгосрочный прогноз, процентные ставки на финансовом рынке будут снижаться только при условии снижения уровня инфляции.

Основные планы АИЖК на этот год – это развитие программ по выкупу ипотечных ценных бумаг. Если банк заключает с нами договор на поставку облигаций на определённых условиях, он может без риска выдавать кредиты по фиксированной ставке – мы обязаны будем купить такие бумаги. Также в агентстве начала действовать программа предоставления поручительств по выпускам ипотечных ценных бумаг. Поддержка АИЖК позволяет даже небольшим участникам рынка выпускать облигации с высоким кредитным качеством. Такие бумаги могут быть выпущены как в рамках программы инвестиций Внешэкономбанка, так и программ АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.

Это наш основной приоритет в работе, но есть и другие: дальнейшая реализация программы стимулирования жилищного строительства, реализация проектов по строительству арендного жилья и развитию ипотечного страхования с помощью нашей дочерней компании.

магазин DVD фильмов
Battlefield 4 Beta обзоры, тесты, новости