Георгий Тер-Аристокесянц: «Рынок будет расти стабильно»

Прошлый год побил все рекорды по росту выданных ипотечных кредитов, однако затем большинство банков повысило ставки, и в итоге процесс опять замедлился. О том, почему банки повышают ставки, а также какие кредиты ни в коем случае нельзя выдавать на российском ипотечном рынке, рассказал руководитель Департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц.

– По данным АИЖК, в 2012 году свои ипотечные ставки увеличили примерно 50 банков. Оказался ли ваш банк в их числе? С чем было связано это увеличение?

– Если посмотреть в целом на рынок ипотечного кредитования, то наибольшие темпы роста мы наблюдали в конце 2011 – начале 2012 года, в основном как раз из-за того, что в этот период были минимальные процентные ставки за всю историю существования российской ипотеки. По статистике Центробанка, средняя ставка составляла 11,7–11,9% годовых, и темпы роста рынка были очень высокие. В течение 2012 года ставки пошли немного вверх, к примеру, их повысил Сбербанк. Это связано в том числе с тем, что существовал огромный спрос на ипотеку, а активность вкладчиков росла совсем не такими темпами. По сути, спрос на кредитные инструменты рос быстрее, чем спрос на пассивные инструменты, в том числе вклады. Действительно, у банков возникли совсем небольшие проблемы с ликвидностью, и потому банки решили немного пересмотреть ставки в сторону увеличения. В итоге почти все игроки свои ставки подняли: поначалу незначительно во II квартале 2012 года, затем был более серьёзный рост в III квартале – в первую очередь в августе-сентябре.

– Почему вклады росли меньшими темпами? У населения закончились деньги или просто стали меньше инвестировать?

– Я бы не говорил, что количество вкладов уменьшилось, просто темпы роста выдачи кредитов были такими, что темпы увеличения вкладов не поспевали за ними, но это не значит, что люди пользовались депозитами меньше, спрос был достаточно стабильным. Мы следили за действиями наших конкурентов и вынуждены были пересмотреть наши ставки – примерно на 0,5–0,6 процентного пункта. В целом 2012 год стал рекордным по объёмам ипотечных операций. Причём наибольшие темпы роста были в начале года: за январь было выдано столько ипотечных кредитов, сколько за целый I квартал 2011 года. Во второй половине 2012 года темпы роста снизились, мы это связываем прежде всего с увеличением процентных ставок. Но даже несмотря на это, если брать декабрь 2012 года, произошёл рекордный скачок выдачи кредитов за всю историю рынка ипотечного кредитования – было выдано кредитов на 128 млрд рублей. Ставки как-то на рынок повлияли, но, в общем, это было не так критично.

– Как изменились, по вашему мнению, в последнее время предпочтения ипотечных заёмщиков? Насколько выросла сумма собственных средств в случае обращения за кредитом?

– До кризиса 2008–2009 годов, когда конкуренция на рынке ипотеки была достаточно серьёзная, не все банки до конца правильно могли оценить риски, и потому широкое распространение получили программы без первоначального взноса. Но, как показал кризис, как только ситуация в экономике ухудшается, стоимость обеспечения снижается и банк не может за счёт залога вернуть себе средства. Вторая составляющая находится в психологической плоскости: если человек вложил какие-то собственные деньги при покупке жилья, ему тяжелее с ним расстаться, и он прикладывает все возможные усилия для того, чтобы качественно обслуживать кредит и сохранить эту квартиру, в том числе и с использованием инструментов реструктуризации. Как показывает практика, если человек не вложил в покупку квартиры ни копейки, он гораздо проще расстаётся с жильем, и нередко в таких ситуациях всё заканчивается обращением взыскания. Первоначальный взнос – это минимальный критерий, который должен соблюдаться с точки зрения рисков. Сегодня банки практически не предоставляют кредиты без первоначальных взносов, и взнос в 20% – обычно минимальный порог. Единственное, надо отметить, что у нас развивается система страхования рисков, при использовании которой мы можем выдать заёмщику кредит с 10%-ным первоначальным взносом. По сути, эта страховка покрывает риск, если заёмщик не сможет платить, а никакие инструменты, которые мы предлагаем ему, не работают. В таком случае мы обращаем взыскание через суд, однако суммы, которую банк может получить, не хватает для погашения всей задолженности. Соответственно, если «хвостик» кредита находится в остатке этой страховой суммы, то банк получает свои деньги. Это перспективный вид страхования, он получил распространение в 2011–2012 годы.

– Кто является обычным ипотечным заёмщиком в вашем банке? Предпочитаете ли вы работать именно с зарплатными клиентами, в чём их преимущество?

– Для нас, безусловно, сегмент зарплатных клиентов является стратегическим, этой группе проще рассказать о себе, у нас с ними существуют дополнительные каналы коммуникации. При кредитовании этого типа клиентов риски несколько ниже, что очевидно и понятно, так как мы видим оборот зарплатных карт и можем легко оценить платёжеспособность каждого клиента. Однако если брать ипотечные кредиты в целом, то они серьёзно отличаются от розницы, от потребительских кредитов и кредитных карт: здесь ниже процентные ставки, а сроки кредитования, наоборот, выше и достигают 15–20 лет. Суммы выплат также большие, ипотека – это, по сути, продукт, которым человек пользуется один-два раза в жизни. Поэтому наличие зарплатной карты не является ключевым критерием выбора банка – ипотечного кредитора: обычно клиент выбирает объект недвижимости, который он хочет приобрести, затем обращается в риелторское агентство или строительную компанию, а потом уже выясняет, в каком банке этот объект аккредитован. Основной момент заключается в том, какой банк готов кредитовать покупку объекта, выбранного клиентом. Поэтому «зарплатники» – это наши ключевые клиенты, но я не могу сказать, что они приносят серьёзную долю в продажах ипотеки.

– Участники рынка высказывают мнение, что ипотека в основном используется в качестве дополнительного инструмента при улучшении жилищных условий или по программам переезда, когда у заёмщика есть уже более 50% средств на покупку. Подтверждает ли эта практика в вашем банке?

– У нас высокая доля клиентов с первоначальными взносами от 35% – это около 40% всех заёмщиков, но во многом я связываю такое положение как раз с существованием специальной программы. Многие люди действительно проводят альтернативные сделки, продают имеющуюся недвижимость, покупают лучшие по качеству и большие по площади квартиры. Такая тенденция есть, но мы не видим в этом ничего плохого. Если улучшение жилищных условий происходит за счёт продажи старой квартиры, то мы только за. Мы достаточно долго работаем на рынке и сталкиваемся с тем, что клиент обращается к нам второй раз: брал один кредит, погасил его досрочно, родились дети, приобрёл жилье большей площади с использованием нового ипотечного кредита.

– Многие банки кредитуют на первичном рынке только заёмщиков, покупающих квартиры в новостройках, строительство которых они сами профинансировали. Какую стратегию выбрали вы?

– Если брать в процентном соотношении, то около 70% кредитов у нас выдаётся на покупку вторичного жилья и только 30% – на покупку квартир на этапе строительства, но это связано не с предпочтениями клиентов, а с тем, что вторичный рынок гораздо объёмнее первичного. Однако обеспеченный клиент предпочитает покупку в строящемся доме, потому что это более современное жильё. Кроме того, на этапе строительства стоимость жилья ниже, чем на вторичном рынке. Как показал тот же кризис, клиенты, которые покупают объекты на первичном рынке, больше заботятся о своём жилье. Плюс, как и все банки, мы используем надбавки, которые действуют для оформления квартиры в собственность. В целом для нас кредитование строящегося жилья – это одно из основных направлений развития ипотечного бизнеса. Мы активно работаем со всеми строительными компаниями. Но, безусловно, приоритетом являются застройщики, которые сотрудничают с Банком Москвы, – у нас аккредитовано около 2 тыс. строительных компаний и более 4 тыс. строительных адресов. Это будет наш основной фокус внимания в первой половине 2013 года. Мы понимаем, что при кредитовании объектов такой компании риски меньше, так как мы уверены, что у застройщика не будет проблем с финансированием, объект будет достроен в срок. Более того, если объект кредитуется по корпоративной линии в нашем банке, мы готовы предложить клиентам особые условия, понимая, что имеем дело с минимальными рисками строительства.

– Ещё одна болезненная тема. В конце прошлого года вы завершили реструктуризацию кредитов, номинированных в японских иенах и швейцарских франках. За время кризиса курс этих валют по отношению к рублю очень серьёзно вырос. Много ли в итоге заёмщиков воспользовались программой?

– Да, действительно это болезненная тема для нашего банка, ошибка, допущенная прошлым менеджментом. Большой объём кредитов был выдан в японских иенах и швейцарских франках. Эти кредиты оформляли малообеспеченные люди, которые были плохо подкованы и финансово безграмотны. Оформляя кредиты под 7–8% годовых, они могли получить большую сумму средств и купить однокомнатную квартиру в Московской области. Поэтому Банк Москвы предложил беспрецедентные условия реструктуризации займов. Каждый случай рассматривали индивидуально, смотрели, в каком положении сейчас находится заёмщик. В целом из 3500 всех займов в экзотической валюте на текущий момент реструктурировано около 800 кредитов. Это те клиенты, которые проявили интерес к нашим программам. Остальные не заинтересовались: видимо, их условия кредитования устраивают, и они в состоянии обслуживать свои кредиты, потому что процентная ставка по ним всё равно достаточно низкая. Программу полностью реализовали, было публично объявлено о её старте и окончании. Тем не менее какие-то единичные обращения к нам поступают.

– Готовы ли вы сейчас выдавать снова такие кредиты?

– Мы ни в коем случае не планируем выдавать такие кредиты, отношение населения поменялось, люди ощутили все риски кредитования в иностранной валюте. В настоящее время не более 2% кредитов выдаётся в иностранной валюте. Как правило, это сотрудники иностранных компаний, у которых зарплата номинирована в долларах. Если брать Москву, Санкт-Петербург и другие крупные регионы, то до кризиса все цены на жильё номинировались в долларах и евро, а сейчас посмотрите объявления – все перешли на рубль. В результате 98% ипотечных кредитов выдаётся в рублях.

– Валютные кредиты – это только часть проблемы. Насколько рынок ипотеки в целом защищён сегодня, по вашему мнению? Не повторится ли кризисная ситуация, в том числе с выдачей кредитов с нулевым первоначальным взносом?

– В первую очередь уроки кризиса – это не выдавать кредиты без первоначального взноса, ограничивать кредитование в иностранной валюте и не предлагать кредиты на очень большие суммы. Если мы говорим про дорогие объекты, то это, как правило, нетиповое жильё, которое в случае обращения взыскания очень трудно продать по той цене, по которой оно приобреталось. Хотя из любых правил есть исключения: мы, например, выдаём единичные кредиты с минимальным первоначальным взносом или без него, но только если речь идёт о какой-то целевой программе при поддержке государства. В этом случае происходит льготная продажа жилья по специальной цене и, чтобы поддержать усилия государства, понимая, что риски банка не так существенны, мы готовы выдавать ипотечный кредит без первоначального взноса.

– Что можно сделать, чтобы ипотека стала по-настоящему доступной?

– Есть два ключевых направления, по которым надо двигаться. Сейчас многие банки финансируют ипотеку за счёт вкладов населения, что в целом неправильно, так как не всегда соблюдается срочность активов и пассивов. Должны быть программы финансирования ипотеки, по которым банк сможет привлечь длинные и относительно дешёвые деньги. Мы приветствуем помощь государства, которую оно нам оказало в рамках программы Внешэкономбанка с использованием средств Пенсионного фонда. Ещё одна проблема – защита прав кредиторов. К нашему большому сожалению, далеко не всегда удаётся обратить взыскание на предмет залога в разумные сроки даже по самым злостным неплательщикам.

магазин DVD фильмов
Battlefield 4 Beta обзоры, тесты, новости