Ипотека: долг платежом красен

На сегодняшний день использование инструментов ипотечного кредитования для многих граждан является едва ли не единственным способом удовлетворения жилищных потребностей. По данным Росреестра, в 2012 г. каждая пятая сделка (21%) совершалась с использованием ипотечного капитала. Однако одновременно с ростом количества ипотечных сделок с жильём растёт и объём просроченной задолженности по выданным кредитам – на конец 2012 г., по данным Центробанка, он превысил 44 млрд руб.

Если жилое помещение является предметом ипотеки, на него может быть обращено взыскание в целях удовлетворения требований залогодержателя.

Обеспечительная функция ипотеки (залога недвижимости) состоит в том, что при неисполнении должником обязательства кредитор (залогодержатель) вправе удовлетворить свои требования за счёт заложенного имущества, обратив на него взыскание в судебном или (когда это допускается законом и предусмотрено соглашением сторон) внесудебном порядке.

Некоторые заёмщики, порой достаточно легкомысленно относящиеся к просроченной задолженности, зачастую полагают, что обратить взыскание на заложенную по договору об ипотеке квартиру крайне сложно, особенно если такая квартира является для проживающих в ней граждан единственным жильём, хотя это далеко не так.

Действительно, по общему правилу (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ), если жилое помещение для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих с ним, является единственным пригодным для постоянного проживания жильём, взыскание на такое помещение обращено быть не может. Однако Федеральным законом от 29.12.2004 №194-ФЗ из этого общего правила сделано исключение: если жилое помещение является предметом ипотеки, на него может быть обращено взыскание в целях удовлетворения требований залогодержателя. Не является препятствием для реализации заложенной квартиры также факт проживания в ней несовершеннолетних детей.

Взыскание на заложенную по договору об ипотеке квартиру обращается по решению суда (ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В таком решении суд должен определить способ и порядок реализации заложенного имущества (публичные торги), начальную продажную цену (при наличии спора она устанавливается равной 80% рыночной стоимости заложенного имущества, определённой на основании отчёта независимого оценщика), а также суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества после его реализации (оставшиеся после удовлетворения требований банка и погашения расходов по продаже квартиры суммы подлежат возврату собственнику реализованного на торгах жилого помещения).

Продажа заложенной квартиры с публичных торгов влечёт прекращение у её бывшего собственника права пользования квартирой, что является основанием для выселения без предоставления жилого помещения (ст. 35 ЖК РФ). Аналогичные последствия наступают для проживавших с ним членов семьи: их право пользования квартирой также прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

В п. 2 ст. 95, п. 2 ст. 106 ЖК РФ предусмотрено, что до завершения расчётов с должником ему и членам его семьи по договору найма может быть предоставлено жилое помещение маневренного фонда из расчета 6 кв. м на человека, если реализованная по требованию банка квартира являлась для них единственным жильём.

При этом не следует рассматривать установленные в ст.ст. 92 и 106 ЖК РФ положения как гарантии того, что должника по ипотечному договору не выселят «на улицу». Такой законодательный механизм призван прежде всего облегчить реализацию заложенных квартир: должник должен выселяться в помещение маневренного фонда только на период продажи квартиры. По завершении расчётов (т.е. когда должнику передадут все вырученные от продажи квартиры с торгов денежные средства, которые остались после расчётов с банком) жилое помещение маневренного фонда должно быть освобождено.

На сегодняшний день в большинстве субъектов РФ маневренный фонд для выселяемых ипотечных должников не сформирован. Фактически в период реализации квартиры должник и его семья продолжают в ней проживать, а выселение происходит уже после того, как квартира продана, по иску её нового собственника. Понятно, что в этом случае (так как расчёты с залогодателем завершены) никакого альтернативного жилья должнику для временного проживания не предоставляется, что подтверждается и судебной практикой1.

andrianov 180Защищая интересы залогодержателей в сфере реализации заложенного имущества, законодательство учитывает и интересы залогодателей. Так, ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ запрещает обращение взыскания на заложенное имущество, если допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. По умолчанию признаётся, что незначительной является просроченная менее чем на 3 месяца задолженность в размере, не превышающем 5% стоимости предмета ипотеки.



Николай Андрианов,

старший юрист практики «Недвижимость. Земля.
Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX

магазин DVD фильмов
Battlefield 4 Beta обзоры, тесты, новости