Сергей Шлома: «Ипотечное кредитование становится основным инструментом решения жилищных проблем»

Ипотечные кредиты считаются одним из самых перспективных инструментов решения жилищных проблем. По данным Росреестра, только в Москве за 2012 г. количество сделок с ипотекой составило 30% от общего числа договоров купли-продажи. О том, насколько популярна ипотека у покупателей жилья и почему не нужно бояться брать кредиты, рассказал директор Департамента управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

– Насколько ипотека пользуется популярностью у покупателей жилья? Можно ли говорить о том, что кредиты привлекают буквально единицы?

– Нет, по данным Росстата на начало года, практически каждая третья сделка по покупке жилья совершается через ипотеку. Сейчас наиболее распространёнными являются длинные цепочки купли-продажи, так называемые альтернативные сделки, в которых могут принимать участие сразу несколько владельцев абсолютно разных квартир. Как показывает практика, один из них при совершении сделки обязательно прибегнет к использованию ипотечного займа. Такая статистика позволяет говорить не только о благоприятных условиях для развития жилищного кредитования, но и о том, что ипотека, наконец, стала основным инструментом для решения жилищных проблем москвичей со средним доходом.

– Это притом что ставки непомерно высоки, банки предъявляют серьёзные требования к залогу и далеко не каждый заёмщик может официально подтвердить свой доход?

– Смотрите, по подсчётам Департамента экономической политики и развития Москвы, в 2012 году средний размер заработной платы столичных граждан составил 45,7 тыс. рублей в месяц. Соответственно, общий доход на семью из двух человек может быть оценен в 85–100 тыс. рублей в месяц. Этих средств оказывается достаточно для того, чтобы выплачивать ипотеку, если сумма займа будет равна 3,4–3,5 млн рублей. Даже при учёте цен в столичном регионе эта сумма позволяет обменять квартиру на жильё побольше, сменить район на более престижный, «разменяться» с выросшими детьми и т.д. Более того, 3,5 млн рублей хватит и на покупку квартиры в одной из новостроек ближайшего Подмосковья. Таким образом, благодаря ипотеке люди могут себе позволить на первый взгляд невозможное – решить свой квартирный вопрос.

– Но как же быть с высокими процентными ставками?

– Оптимально распределить финансовую нагрузку в случае с ипотекой помогут, скажем, кредиты с комбинированной ставкой. Например, в Росбанке такие сделки составляют более трети от общего числа ипотечных займов. Преимущество подобной схемы состоит в более низкой действующей ставке, которая даёт возможность сэкономить средства при погашении задолженности. В итоге ипотека может быть выплачена всего за 5–7 лет. В целом начало 2013 года на рынке ипотечного кредитования проходит довольно спокойно: пока рынок только просыпается и плавно движется в рамках общих тенденций прошлого года. Однако большинство финансовых структур, следуя за такими титанами, как Сбербанк, ВТБ, Абсолют Банк и DeltaCredit, действительно кредитуют покупателей жилья под 13% годовых, зато на срок до 30 лет.

– Вот вы говорите, что сейчас ставка по ипотеке составляет около 13% годовых. Однако ещё в конце осени прошлого года она была на уровне 12%. Как сказываются на потребителях услуг ипотечного кредитования подобные колебания?

– Действительно, ставки по ипотеке начали постепенно расти начиная с осени 2011 года. В середине 2012 года вслед за Сбербанком, поднявшим ставку, по тому же пути пошли и другие финансовые структуры. В первую очередь это было связано с нехваткой заимствованных средств, а следовательно, с их удорожанием, повышением ставки рефинансирования, общей нестабильностью на рынке и прочими факторами. Однако, несмотря на внешние волнения и тревогу со стороны потребителей, на реальных сделках этот фактор практически не отразился: участники рынка недвижимости продолжали покупать жильё в тех же объёмах. Впрочем, согласно нашим исследованиям, в отношении процентной ставки у покупателей жилья, будь то квартира или загородный дом, есть не просто внутренний психологический, но и внешний материальный барьер. Если ставка превысит рубеж в 14%, спрос на ипотеку начнёт падать. Это подтверждается и реальными сделками. Например, в прошлом году ипотеку при ставке 12,2% брал практически каждый пятый покупатель таунхауса стоимостью до 15 млн рублей. Когда процент поднялся до 14%, число желающих воспользоваться кредитом существенно сократилось и теперь на это готов только каждый десятый. Поэтому банки снова начинают снижать ставки. Например, сейчас Сбербанк снизил ставку кредитования на 1 процентный пункт. Уверен, что по этому же пути пойдут и другие игроки финансового сектора.

– Как вы думаете, какие ещё дополнительные факторы могли бы способствовать росту числа сделок по ипотеке?

– Серьёзно увеличить число выдаваемых кредитов могло бы только улучшение экономики жизни населения в целом, рост благосостояния граждан и, безусловно, уверенность в завтрашнем дне. К сожалению, на сделках и желании у людей взять ипотеку пагубно сказываются все разговоры, выставляющие этот способ приобретения жилья не в самом лучшем свете. Муссирование тем огромных переплат, жесточайших требований банков к заёмщикам, а также всевозможные страшные истории про мошенников отбивают у людей всякое желание брать кредиты. Я не отрицаю, что в этих разговорах есть зерно истины, однако такая гиперболизированная и порой откровенно вывернутая подача информации вызывает страх и недоверие. Как я уже говорил, ипотека пока остаётся одной из основных возможностей улучшить свои жилищные условия: высокий уровень инфляции не позволяет накопить на квартиру. В этом отношении есть даже отдельная категория клиентов, которые используют ипотеку именно для сохранения своего капитала: деньги теряют свою ценность, в то время как объекты недвижимости даже в самые неблагополучные для рынка времена дорожают, пусть только и на этот самый процент инфляции. Ещё одним немаловажным вектором в направлении роста ипотечных сделок являются программы для льготных групп граждан. На сегодняшний день банки уже разработали ряд особых кредитов для военных, молодых семьей, матерей-одиночек и других категорий бюджетников, позволяющих вкупе со сниженной ставкой улучшить жилищные условия на более комфортных условиях.

– Чтобы сделать ипотеку более доступной для населения, некоторые банки возвращаются к кредитам с очень низким первоначальным взносом. Как потребителям к этому относиться?

– Банку всегда необходимы гарантии того, что клиент вернет занятую сумму. За свою многолетнюю практику они отточили процедуру андеррайтинга, доведя практически до совершенства способы оценки платёжеспособности заёмщика, проверки его доходов и юридической чистоты приобретаемого объекта. Поэтому если клиент готов внести менее 10% первоначального взноса, это свидетельствует об отсутствии у него способности рационально относиться к деньгам. Скорее всего, такой человек не привык копить, и ему будет тяжело с кредитом. Поэтому чем больше составит первоначальный взнос, тем более лоялен окажется кредитор, к примеру, при внесении 50–70% от общей стоимости предложения банки готовы выдавать займы по упрощённой схеме проверки. Высокие первоначальные взносы выгодны и самим клиентам. Если вы берёте кредит в размере 50–70% от стоимости объекта недвижимости, ежемесячные платежи оказываются сопоставимы с размером арендной платы за такое жильё. Разница заключается в том, что вкладываетесь в свою собственность, а не отдаёте деньги посторонним людям.

– Как вы думаете, в текущем году ставки будут по-прежнему расти и насколько может в целом вырасти объём выдаваемых кредитов?

– Несмотря на все плюсы ипотеки и благоприятные экономические условия, особенно бурного роста в этом сегменте, по моему мнению, всё же не предвидится и динамика будет умеренной. По нашим оценкам, объёмы взятых кредитов на вторичном рынке жилья в столице по итогам 2013 года могут вырасти на 10–20%, а в сегменте новостроек ещё больше. У ипотечного кредитования есть немало точек роста. Помимо совершенствования программ, направленных на всевозможные способы решения жилищного вопроса, есть ещё программы сотрудничества банков с агентствами недвижимости. Ради получения дополнительного притока клиентов от риелторов финансовые структуры предлагают зачастую льготные условия по ипотеке. Ещё одним перспективным направлением можно считать сегмент загородной недвижимости. Несмотря на то, что первые сделки по кредитованию покупателей коттеджей, таунхаусов и участков без подряда совершались ещё в 2000-х годах, реально взять ипотеку на объекты этого сегмента можно только сейчас. В этом отношении весьма похвальны старания застройщиков, которые готовы получать аккредитацию в банках и вводить ипотеку на свои проекты. В противном случае продавать загородную недвижимость в желаемых объёмах оказывается не всегда возможно, если только речь не идёт о высоколиквидных жилых комплексах.

магазин DVD фильмов
Battlefield 4 Beta обзоры, тесты, новости