Александра Андреева: Ипотека как история одного злоключения

Сразу оговорюсь, предметом очерка будет именно рассмотрение залога жилой недвижимости на злобу дня и 5 лет моей жизни.

Раздумывая над зачином настоящей публикации, я не смогла определиться с единственным вариантом, потому представлю на суд достопочтенной аудитории оба. Ипотека… «Как много в этом слове для сердца русского слилось! Как много в нём отозвалось» тихим недобрым цензурируемым словом.

«Каков алтарь Гименею?.. На что ни садятся, к чему ни прикасаются, всё лёд – стены, брачное ложе, утварь, отовсюду пышет на них холод, ближе, теснее, наконец душит, костенит их…Холодно, мрачно, как под землёю!» – о программе доступное жильё молодой семье.

Пожалуй, хватит. Да простят меня Александр Сергеевич и Иван Иванович за приведение цитат их произведений по столь прозаичному и неблагородному поводу.

Кредит вредит, в том моё стойкое убеждение, а под залог жилья – и подавно. Да, создаётся иллюзия благополучия в виде собственной квартиры, включаются доводы, что она – достойное вложение средств в пику варианта аренды, например. И ради этой, с позволенья сказать, мечты «почти собственник» квадратных метров готов терпеть всё. Например, ничем не обоснованное отношение «свысока» при обсуждении условий предоставления банковского продукта кредитной организацией – при действии принципа равенства сторон договора. Сотрудники кредитных организаций считают незазорным терять предоставляемые документы или, согласовав одну сумму предоставляемого займа, за 3 дня до совершения сделки уменьшить её на несколько сотен тысяч рублей, предложив своему потенциальному клиенту включить их в состав своего первоначального взноса. Как вы их найдёте к означенному сроку – исключительно ваши проблемы. Почему кредитор в одностороннем порядке уменьшает сумму предоставляемого займа после согласования всех многочисленных справок с работы, трудовых книжек, договоров, оценки приобретаемой недвижимости с привлечением согласованной банком же организации – вас не касается.

Не удивляйтесь, если в процессе согласования ипотеки на вторичном рынке жилья бдительные исполнители кредитной организации уточнят у вас следующее (орфография и пунктуация авторские, суммы округлённые): «Вы уверены, что стоимость квартиры по договору купли-продажи составит 6 000 000 рублей, дело в том, что прошлый договор купли-продажи у продавца был на сумму 5 000 000 рублей. Прошу уточнить целесообразность указывать большую сумму по договору». Дабы ситуация стала более понятной – «прошлый» договор купли-продажи был оформлен годом ранее, к моменту получения приведённого запроса компетентная организация, выбранная банком, определила рыночную стоимость приобретаемого жилья в размере 5,7 млн руб. Отчёт об оценке на момент направления «письма счастья» находился в распоряжении мнительного сотрудника.

И вы начинаете бороться за свои права потенциального заёмщика. Объясняете, что у вас действительно не было возможности оценить состояние квартиры на дату оформления договора купли-продажи собственником год назад, более того, вы и не знали о её существовании. Оправдываетесь, что на данный момент привлечённая банком оценочная компания определила, что рыночная стоимость приобретаемой квартиры составляет порядка 5,7 млн руб., тактично напоминая, что подтверждающие документы лежат, скорее всего, если не на столе обратившегося к вам сотрудника, то в соседнем кабинете. Озвучиваете смелое предположение, что сумму предоставляемого кредита банк определяет руководствуясь результатами оценки, а не суммой, указанной в новом договоре купли-продажи, соответственно, разницу вы как покупатель покрываете из собственных средств – не из тела предоставляемого кредита. В ответ на вопрос о целесообразности уточняете, что считаете таковым указание действительной суммы сделки как фактически имеющей место быть по соглашению с продавцом квартиры.

И всё ради того, чтобы совсем не бесплатно, под 13% годовых, получить средства на приобретение жилья, право собственности на которое во всей своей полноте фактически перейдёт к вам после погашения долга. Лет через 20, когда вы выплатите тройную стоимость приобретённого жилья.

Неужели всего перечисленного недостаточно для того, чтобы сотрудники ответственных департаментов банков вели себя уважительно по отношению к своим потенциальным клиентам – гражданам? Никто не отменял ст. 1 Гражданского кодекса РФ во всём ее великолепии, закрепившую в качестве основ гражданского законодательства равенство участников регулируемых правоотношений, свободы договора. Уважаемые потенциальные заёмщики – физические лица в первую очередь, в кабинетах банков разной величины и декора не вершатся судьбы, вам оказываются финансовые услуги. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. №17 причисляет к таковым в том числе предоставление кредитов (займов), открытие и ведение текущих и иных банковских счетов, привлечение банковских вкладов (депозитов), обслуживание банковских карт, ломбардные операции и т.п.) (п. 3 пп. «д»). Возникающие правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и – внимание – Законом РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей». Именно последний предоставляет потенциальному заёмщику право требовать предоставления необходимой и достоверной информации об условиях ипотеки в наглядной и доступной форме, корреспондирующее обязанности кредитора своевременно предоставлять потребителю сведения, обеспечивающие возможность правильного выбора. Количество оценочных категорий в приведённых формулировках позволяет как минимум уточнять витиеватые формулировки представляемых банков документов. В частности, конкретизировать порядок и условия осуществления обязанностей заёмщика по договору, основания возникновения требований досрочного погашения кредита, возможности реструктуризации задолженности, изменения процентной ставки или графика погашения платежей, в общем, всё то, что позволит полно и критично оценить условия ипотеки в конкретном банке и сделать тот самый «правильный выбор».

Ответы на перечисленные вопросы станут актуальными в случае, если, не дай бог, случится неловкая ситуация и заёмщик станет неплатёжеспособным.

Казалось бы, к чему все эти подробности, если приобретаемый объект недвижимости остаётся в залоге у банка и может в любой момент быть реализован в установленном законом порядке в целях погашения задолженности.

Вся соль в нюансах.

Дамы и господа, представляю вашему вниманию пример развития событий в случае наступления невозможности платить по ипотеке. Действующие лица: банк – лидер ипотечного кредитования, должник – неработающий пенсионер, получивший денежные средства в размере нескольких миллионов долларов на 15 лет. В обеспечение исполнения обязательств была согласована ипотека недвижимого имущества, а именно дома и земельного участка, расположенных на Рублёво-Успенском шоссе, квартиры, расположенной в историческом центре Москвы, на общую сумму почти в 2 раза превышающую сумму кредита, при условии оформления двух поручительств, каждого на сумму задолженности.

В течение 2 лет обязательства по погашению основного долга и начисляемых процентов (11% годовых) исполнялись в полной мере.

При возникновении финансовых трудностей заёмщик предпринял все возможные средства для внесудебного решения вопроса: уведомил должностных лиц банка о возникших затруднениях, заключил соглашения с риелторами в целях поиска потенциального покупателя недвижимости.

Пенсионер по возрасту, заёмщик не имел источников дохода, о чём было доподлинно известно банку на момент заключения договора. В указанных обстоятельствах единственным способом изыскания средств в суммах, необходимых для осуществления выплат, тем более при предъявлении требований досрочного погашения задолженности, являлась продажа принадлежащих ему объектов недвижимости.

Сотрудники банка, не рассмотрев возможности внесудебного урегулирования спора, предоставления рассрочки или возможности ежеквартального погашения долга, обратились в суд с требованиями досрочного погашения всей задолженности по договору и обращения взыскания на всё имущество. По требованию кредитора суд наложил арест на заложенные объекты недвижимости.

Как добросовестный собственник, должник был вынужден раскрывать потенциальным покупателям информацию о действующих в отношении квартиры и дома обременениях, что обусловило неоднократный срыв сделок по их продаже. Любые действия в отношении недвижимости, в частности проведение их оценки в целях определения рыночной стоимости, должны были осуществляться не просто по согласованию с кредитором, но с санкции суда, что обусловливало значительные временные затраты. Ухудшение экономической ситуации в стране в 2009 г. в результате экономического кризиса также явилось обстоятельством, обусловившим спад спроса на рынке недвижимости.

В итоге первые 2 года судебных разбирательств завершились принятием квартиры на баланс кредитором по стоимости, погасившей лишь половину задолженности по кредиту. В каждом судебном заседании представители банка активно корили должника за невыполнение требований по выплате долга, с неистовством отметая робкие предложения о снятии ареста с квартиры для обеспечения возможности поиска покупателя. Должник представлял заключённые соглашения с агентствами по продаже недвижимости, сообщал о размещении информации на их сайтах, исправно посещая залы судебных разбирательств. Доводы о спаде спроса на рынке недвижимости казались представителям банка пустым словом, в целях определения «адекватной» стоимости квартиры были проведены две оценки, последняя из которых определила цену жилья для целей его реализации в процессе исполнительного производства. О том, насколько условной является по факту процедура продажи обременённого ипотекой имущества с торгов, можно сделать вывод только отследив их ход на практике.

Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Порядок организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращённого в собственность РФ (утверждённый Распоряжением от 29 ноября 2001 г. №418), формируют видимость действия эффективного инструмента продажи заложенного имущества.

По факту рассматриваемое мероприятие становится бегом с препятствиями, в первую очередь для потенциального покупателя такого жилья.

Так, например, применимое законодательство определяет обязанность организатора публичных торгов извещать об их проведении в официальном периодическом издании органа исполнительной власти субъекта РФ по месту нахождения недвижимого имущества, а также в сети Интернет, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества, начальной продажной цены, размера задатка, порядка и сроков его внесения. На момент реализации первого объекта недвижимости – квартиры – данные размещались на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и её территориальных подразделений несвоевременно и в «усечённом» варианте, что едва ли способствовало задаче поиска реального покупателя.

Сегодня, в соответствии с Правилами направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (утв. Постановлением Правительства РФ от 30 января 2013 г. №66), информация о торгах размещается на сайте www.torgi.gov.ru. Проанализировав ресурс с позиции алчного до недвижимости покупателя, всё равно разочаровалась – лично мне не хватило терпения найти сведения о сроках и порядке внесения задатка, о порядке определения лица, выигравшего торги. Следствия неполноты и недостаточности информации о предмете торгов – отсутствие конкуренции покупателей, уменьшение возможности их участия, что, в свою очередь, влияет на формирование цены реализации имущества. В практике судопроизводства отсутствие в извещении информации, предусмотренной законодательством (п. 2 ст. 448 ГК РФ), является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 №101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Единственным источником полной информации о предстоящих публичных торгах по факту становится публикация в периодическом издании органа исполнительной власти субъекта РФ по месту нахождения недвижимого имущества. Многие ли знают его наименование и места реализации, сколько из потенциальных покупателей на него подписаны и регулярно просматривают в поисках жилья?

К вопросу о торгах как кульминационной точке эпопеи под названием «ипотека».

Закон об ипотеке предусматривает возможность снижения начальной продажной цены недвижимости на торгах на 15%. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Едва ли кредитор при принятии решения будет руководствоваться интересами должника и учитывать критерий покрытия ценой продажи суммы долга и расходов по взысканию перед лицом возможности принять имущество на баланс по минимальной стоимости, благо закон не обязывает. Впрочем, к слову о последнем, – в соответствии с положением пп. 1 п. 1 ст. 58, в случае если на участие в торгах подаст заявку один покупатель, исключительный, согласный на все условия, они всё равно будут признаны несостоявшимися.

Вернемся к истории одного заёмщика, повествование которой я начала ранее.

Всё это время, несмотря на требование досрочного погашения суммы задолженности, обращения взыскания на квартиру, арест дома и земельного участка, кредитор продолжал начислять неустойку в размере 22% годовых ежемесячно, на сумму просроченного к оплате основного долга и процентов, цинично наращивая сумму задолженности. В указанных обстоятельствах сумма задолженности растёт в геометрической прогрессии. Принимая во внимание действие условия о списании стоимости квартиры только по факту регистрации прав банка на предмет ипотеки, тот факт, что начисление процентов и неустойки не приостановлено, к указанной дате стоимость принятого на баланс имущества не покрыла и половины начисленной задолженности по договору.

Далее представитель должника обратился к кредитору с предложением принять на баланс дом и земельный участок во внесудебном порядке, согласовать условия соглашения об отступном. Компетентный орган банка не согласовал такое решение, отдав предпочтение инициации очередного разбирательства.

Ещё полтора года спустя было принято решение о реализации с торгов очередного объекта ипотеки. После завершения первых торгов банком был отозван исполнительный лист, торги приостановлены. Кредитор предпочёл снова пойти в суд.

В чём фокус, спросите вы? Может, в тех самых процентах неустойки, продолжающих взращивать до небес сумму задолженности – благо с этим можно бороться. Может, в нежелании банка возвращать должнику разницу стоимости предмета ипотеки и долга. Может, речь идёт о расходах на Andreevaсодержание и реализацию жилья, которое переходит на баланс банка, об этих непосильных к оформлению и оплате коммунальных услугах, налогах, страховании, строгим требованиям Банка России по резервам на непрофильные активы (Указание Банка России от 14.12.2011 №2751-У «О внесении изменений в п. 2.7 Положения Банка России от 20.03.2006 №283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери»). Что бы ни было тому причиной, всё перечисленное является печальной картиной злоупотребления правами кредитора, в своё время согласовавшего предоставление денежных средств на условиях, реализацию которых он теперь столь активно не принимает. Театр абсурда, дамы и господа. Лёгкой вам ипотеки.


Александра Андреева,

юрисконсульт ООО «МОЛ-Русс»,
Группа МОЛ

магазин DVD фильмов
Battlefield 4 Beta обзоры, тесты, новости