Строительный рынок: подъём переворотом

Традиционно строительный рынок достаточно серьёзно страдает от любого кризиса: высокие ставки по кредитам не дают девелоперам привлекать банковское финансирование, а снижение доходов населения отрезает платёжеспособный спрос. Однако, по словам экспертов, за последний год отрасль начала понемногу восстанавливаться, в основном благодаря укрупнению игроков и пересмотру неэффективных проектов.

Влияние кризиса

«Строительство – одна из наиболее пострадавших от кризиса сфер. В 2016 г. она показала более глубокое падение, чем экономика в целом и отдельные группы отраслей», – говорит ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман. По данным Росстата, объём строительных работ уменьшился на 4,3 %, в том числе жилищное строительство – на 1,1 %, в то время как ВВП в целом снизился лишь на 0,7 %, а индекс промышленного производства вырос на 1,1 %. Однако в конце года динамика стала выправляться, и уже в IV квартале строительство показало рост на 26,4 % к аналогичному периоду 2015 г. «Кризис уменьшил как спрос на строительные объекты из-за общего снижения экономики, доходов населения, так и возможности самой строительной отрасли. Это связано с инфляционным подорожанием стройматериалов и сопутствующих товаров и услуг, что сокращает рентабельность в отрасли», – говорит Марк Гойхман. Более того, по его словам, высокий банковский процент зачастую превышал потенциальную прибыльность бизнеса, что препятствует развитию отрасли. «Нельзя утверждать, что кризисные явления моментально отражаются на свёртывании строительного рынка. Строительный рынок не сразу реагирует на появление кризисных явлений, можно отметить медленную, неактивную, запоздалую реакцию. Это объясняется тем, что в жилищном строительстве хозяйствующие субъекты определённый период времени ещё используют полученные ранее средства», – говорит доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г. В. Плеханова Наталья Свечникова.

Строительство

Главным событием
стало
замедление
строительной
активности.
По итогам 2016 г.
в стране было введено
79,8
млн кв.м
жилья, тогда как годом
ранее этот показатель
достиг
85
млн кв.м

Прошлый год оказался достаточно тяжёлым для отрасли из-за сокращения количества и снижения объёмов проектов, говорит руководитель группы по консалтингу в области недвижимости PwC в России Анна Данченок. «В течение года мы увидели консолидацию существующих профессиональных девелоперов, в том числе за счёт поглощения крупными игроками компаний, испытывающих финансовые затруднения. В частности, существенно перераспределились силы застройщиков в жилом секторе», – говорит она. В свою очередь, в секторе коммерческой недвижимости, по её словам, ослабление платёжеспособного спроса на фоне удорожания финансирования привело к коррекции поведения застройщиков и преобладанию консервативного подхода в оценке новых проектов. Лидировавший до последнего момента по объёмам ввода офисный сегмент продемонстрировал существенное снижение предложения, а часть площадей в новых проектах были перепрофилированы под жильё или апартаменты. В сфере ритейла также произошло сокращение масштабов в пользу более точечных, продуманных проектов. «Максимальную активность продемонстрировал гостиничный сегмент – рост спроса, спровоцированный резким всплеском туристической активности, привёл к повышению объёмов строительства гостиниц преимущественно среднего сегмента», – добавляет Анна Данченок.

По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, кризис оказал влияние на строительный рынок. «С одной стороны, это стимулирующий фактор – компании борются за клиентов, разрабатывают новый продукт, с другой стороны, рынок подвергается системным изменениям», – говорит Ирина Доброхотова. В целом, по её словам, компании стали более взвешенно подходить к ценообразованию в своих проектах, и это также одно из следствий кризиса. «Строительная индустрия пережила в прошлом году ещё один кризисный год, очень похожий на 2008-й, только тогда это был год кризиса долговой, а сегодня – финансовый. Многие застройщики потеряли динамику ликвидности из-за падения спроса и роста цен на основные строительные материалы», – говорит Эмиль Мартиросян, доцент Института бизнеса и делового администрирования РАНХиГС. По его словам, это привело к трём параллельным процессам: увеличению сроков реализации проектов, находящихся на средней стадии, замораживанию проектов и, наконец, к падению цены предложения.

 

Лидировавший до последнего момента по объёмам ввода офисный сегмент продемонстрировал существенное снижение предложения

Часть площадей в новых проектах были перепрофилированы под жильё или апартаменты

На этом фоне главным событием стало замедление строительной активности. «По итогам 2016 года в стране было введено 79,8 млн кв. м жилья, тогда как годом ранее этот показатель достиг 85 млн кв. м», – говорит управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По её словам, схожая тенденция наблюдалась в большинстве регионов-лидеров строительной отрасли, в том числе и Москве: в столице объём ввода жилья снизился с 3,8 до 3,4 млн кв. м, то есть упал на 14,2 %. Впрочем, по словам Марии Литинецкой, ни о каком кризисе говорить не приходится, так как текущие темпы строительства не были достигнуты даже в советские годы. Если посмотреть на другие сегменты строительного рынка, то в них отмечается ещё большее затишье, чем на рынке жилья, отмечает директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital Эвелина Ишметова. По её словам, был дан толчок активному развитию тематических кластеров типа московского завода «Флакон», ориентированных на малый бизнес. С другой стороны, многие частные и государственные структуры постарались воспользоваться сложившейся ситуацией и оптимизировать свои расходы на размещение. Так, Россельхозбанк решил приобрести одну из башен IQ-квартала с арендопригодной площадью 44,3 тыс. кв. м, а мэрия Москвы закрыла сделку по покупке у Capital Group 55 тыс. кв. м в башне «Око» в деловом центре «Москва-Сити».

Впереди – Москва

«Результаты – это в первую очередь цифры: объёмы строительства и количество сделок. И то, и другое в прошлом году в Москве практически побило все рекорды. Так, по данным системы анализа bnMap, в Москве на реализации к концу прошлого года было представлено совокупно более 3 млн кв. метров нового жилья. Из них 1 млн кв. м – это жилье массового спроса в «старой» Москве, 1,1 млн кв. м – это проекты бизнес-класса, 545 тыс. кв. м апартаментов и 600 тыс. кв. м жилья в Новой Москве», – говорит Ирина Доброхотова. Более того, по данным Росреестра, в 2016 г. количество заключённых договоров долевого участия в Москве стало рекордным, число сделок выросло за год почти вдвое – до 35,6 тыс.

shutterstock 472194523 web

Многие частные и государственные структуры постарались воспользоваться сложившейся ситуацией и оптимизировать свои расходы на размещение

Так, Россельхозбанк решил приобрести одну из башен IQ-квартала с арендопригодной площадью 44,3 тыс. кв. м, а мэрия Москвы закрыла сделку по покупке у Capital Group 55 тыс. кв. м в башне «Око» в деловом центре «Москва-Сити»

«С 2013 года это самый высокий показатель по уровню спроса, за 2 последних года на первичный рынок столицы вышел значительный объём нового предложения, причём в основном в комфорт-классе», – подтверждает директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк. По его словам, развитие доступного сегмента связано в том числе с запуском программы освоения промзон. В конце 2016 г. объём предложения комфорт-класса составил 40,7 % от общего объёма предложения первичного рынка. По итогам января 2017 г. доля была немного ниже – 37,2 %. Соответственно, на первичный рынок поступил значительный объём бюджетного предложения с привлекательной ценой. «Это привело к тому, что новостройки Москвы стали частично альтернативой приобретению квартиры в Подмосковье и, соответственно, перетянули на себя часть подмосковного спроса. Также отмечен рост сделок с жителями регионов России», – отмечает Владимир Богданюк. Высоких показателей Москве удалось достичь за счёт активной реализации программы по реорганизации столичных промзон, подтверждает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. «Эта программа высвободила в городе достаточно крупные – до нескольких сотен гектар – участки под комплексную застройку. В результате впервые за несколько лет Москва обогнала область по числу новых проектов», – добавляет он.

Несмотря на кризис, строители продолжают заявлять новые масштабные объёмы. «За год началось строительство 19 новых жилых комплексов эконом- и комфорт-класса», – говорит управляющий партнёр ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. По его словам, с одной стороны, это хорошая новость, которая демонстрирует уверенность девелоперов в будущем, но, с другой стороны, увеличение объёма предложения на 27 % по сравнению с 2015 г. означает дальнейшее ужесточение конкуренции и ценовую депрессию. «Это особенно тревожно на фоне роста себестоимости строительства, проектных затрат на реализацию, рекламу и маркетинг, что делает экономику жилищных проектов всё более напряжённой. В конечном итоге эта тенденция может привести к выдавливанию с рынка наиболее слабых игроков», – добавляет Андрей Колочинский.

Поворот к потребителю

Вывод новых проектов неизбежно стимулирует конкуренцию на рынке – это приводит к тому, что отрасль стала более внимательна к потребителю. «Мы наблюдаем выделение особых новых ниш на рынке жилья, внимание компаний к качеству, срокам и стоимости возводимых объектов, создание дополнительных ценностей для покупателя среднего класса, которые существовали ранее в сегментах премиум: паркинги, благоустройство, докеры и т.д.», – говорит Эмиль Мартиросян. «Поскольку сам клиент стал более избирательным, девелоперам пришлось придумывать дополнительные инструменты для стимулирования покупательской активности, не говоря уже о существенном пересмотре качества концепций и проектов в целом по рынку. В частности, предоставление различных финансовых инструментов от застройщиков и в партнёрстве с банковскими структурами стало одним из трендов 2016 года», – говорит руководитель отдела аналитики ГК Insigma Елена Коханова. По её словам, вошло в моду привлечение именитых специалистов для разработки архитектурных и инженерных решений, а менеджеры по продажам стали активно использовать инструменты виртуальной реальности. По словам Марии Литинецкой, ценовая конкуренция между девелоперами привела к тому, что сегодня на первичном рынке столицы есть предложения квартир и апартаментов по 2,5–3,5 млн руб., которые привлекают людей, особенно переезжающих в столицу в поисках новой работы. За последние 2 года число жилых комплексов с отделкой увеличилось в 2 раза, добавляет Литинецкая.

Вывод новых проектов неизбежно стимулирует конкуренцию на рынке – это приводит к тому, что отрасль стала более внимательна к потребителю

По словам Владимира Богданюка, конкуренция на столичном первичном рынке также растёт, причём особенно сильно в комфорт- и бизнес-классе. Около 80 % предложения на рынке новостроек сосредоточено в этих двух сегментах, причём ряд проектов «находится на границе» двух классов, что усиливает конкуренцию. «Таким образом, застройщикам для “выживания” приходится в первую очередь совершенствовать продукт, внедрять новые финансовые инструменты и улучшать старые – более длительные и гибкие – рассрочки», – отмечает эксперт. При этом, по его словам, на рынке сосредоточен колоссальный потенциальный спрос на улучшение жилищных условий. В такой обстановке всё большей популярностью пользуются квартиры меньшей площади. «Если в 2014 году в сегменте новостроек квартиры площадью менее 60 кв. м составляли 9,8 % от общего объёма предложения, то в 2015 году их доля выросла до 23 %, а в 2016 году – до 31 %», – говорит исполнительный директор компании «ФЦСР» Павел Телушкин. Иными словами, многие девелоперы, чтобы победить в борьбе за покупателя, пытаются привлечь его выгодными расценками за счёт изменения площади.

магазин DVD фильмов
Battlefield 4 Beta обзоры, тесты, новости