Леонид Казинец: «Доходность строительного бизнеса снижается, а риски – растут»

Строительный комплекс России, как и экономика страны в целом, переживает сейчас непростые времена. Доходность строительного бизнеса падает, многие компании уходят с рынка. Член Бюро Правления РСПП, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», генеральный директор, председатель правления АО «Баркли» Леонид Казинец знает о трудностях отрасли не понаслышке, прекрасно видит проблемы строительного рынка, даёт им трезвую оценку. Тем не менее, по его мнению, определённые поводы для оптимизма также имеются.

– Вы планируете выступить на конференции 29 марта с докладом, посвящённым деловому климату в сфере строительства. Можно предположить, что климат этот вряд ли можно назвать благоприятным?

– Сегодня этот «климат» является достаточно непростым в силу того, что сама строительная отрасль – это область сложного и многофакторного регулирования. АСИ и РСПП проводят большую работу, чтобы снять административные барьеры. Помимо процедур, на климат влияет огромное количество законных и подзаконных актов, влияние оказывает снижение покупательской способности в стране, скрытый и прямой рост налогообложения и различных отчислений в государственные и квазигосударственнные структуры. В целом доходность и риски бизнеса всегда считались факторами прямой направленности: чем выше риски, тем выше доходность, и наоборот. В данном случае, поскольку риски строительной отрасли и ведения бизнеса в кризис возрастают, можно предположить, что доходность должна расти, а она снижается. Эти обратные, нелогичные с точки зрения общих управленческих моделей тренды, при которых со снижением доходности параллельно ещё и растут риски, создают непростой предпринимательский климат для застройщиков.

«Финансовая устойчивость застройщиков стала более высокой, именно в связи с тем, что на рынке остались девелоперы с хорошей финансовой подушкой, с большим бэкграундом и объёмом строительства»

– Судя даже по сообщениям СМИ, в последнее время количество банкротств в сфере строительства увеличилось. Это действительно так? Если да, то каковы основные причины банкротств? Неужели они связаны исключительно с неблагоприятной в целом экономической ситуацией в стране?

– Роста количества банкротств в сфере строительства не было. Аналитика, которую мы рассматривали на Комиссии РСПП по строительству и жилищной политике, и доклад Кирилла Холопика как раз показали, что как таковых банкротств очень немного, может, даже меньше, чем до введения особых требований (214-ФЗ). Вопрос, что мы подразумеваем под банкротством? Если мы считаем банкротством ситуацию, когда компания не выполняет свои обязательства перед покупателями квартир или банками и уходит в банкротство, то таких банкротств стало на порядок меньше.

«Многие компании, которые заканчивают свою деятельность, проходят не через процедуру ликвидации, а через процедуру банкротства без нанесения ущерба третьим лицам»

Финансовая устойчивость застройщиков стала более высокой, именно в связи с тем, что на рынке остались девелоперы с хорошей финансовой подушкой, с большим бэкграундом и объёмом строительства.

Из реальных банкротств за последние несколько лет можно привести в пример только СУ-155.

С другой стороны, мы видим, что с рынка уходит большое количество застройщиков. При этом они исполняют свои обязательства перед покупателями квартир и кредиторами и достраивают дома. Зачастую закрытие компаний после прекращения хозяйственной деятельности через процедуру закрытия налоговой инспекцией – это сложная и объёмная работа, связанная с выездными проверками, и, как правило, налоговая инспекция при любом закрытии пытается доначислять всевозможные пени, штрафы или налоги, что при стандартных проверках она не делает. Поэтому многие компании, которые заканчивают свою деятельность, проходят не через процедуру ликвидации, а через процедуру банкротства без нанесения ущерба третьим лицам. Уход с рынка мелких и средних застройщиков через процедуру банкротства создаёт в статистике рост их числа.

На самом деле, мы считаем, что на сегодняшний день вероятность реальных банкротств застройщиков, работающих на рынке по 214-ФЗ, крайне мала. Они надёжны, финансово устойчивы, и у них можно приобретать квартиры. К тому же их ответственность дополнительно застрахована.

– Существуют факторы, ограничивающие предпринимательскую инициативу в стране. Какие из них являются, на ваш взгляд, наиболее значимыми? Но, возможно, у медали есть и другая сторона: насколько инициативен сам строительный бизнес? И насколько настойчив в продвижении своих инициатив?

«Если 2–3 года назад основной проблемой застройщиков были бюрократические процедуры и административные барьеры, то сегодня застройщики не включают их в число пяти основных факторов, которые мешают развиваться их бизнесу»

– Предприниматели стремятся зарабатывать деньги, и при этом доходы и риски должны быть сбалансированы. В последнее время мы видим, что предпринимательские риски связаны, с одной стороны, с высокой волатильностью рынка, в том числе с колебанием курсов валют, дороговизной кредитных ресурсов, с другой стороны, со снижением покупательской способности и доходов населения. Это значительные риски, которые берёт на себя предприниматель, инвестирующий в какие-то строительные проекты. А параллельно доходность проекта падает каждый месяц. Нужно быть сильно мотивированным человеком, чтобы сегодня начать заниматься девелоперской деятельностью. Особенно в области создания жилой недвижимости. Тут присутствуют длинные циклы при непросчитываемых рисках – это всё равно что инвестировать, например, в интернет-стартапы. Лишь с той разницей, что на интернет-стартапе доходность бывает (при удачном проекте) сотни и тысячи процентов, а в недвижимости – всего несколько процентов.

– Какие вопросы были в центре внимания членов Комиссии РСПП по строительству и жилищной политике в течение прошлого года?

– Основная проблема стройкомплекса сегодня – это нехватка финансирования. То есть рентабельность стройкомпаний в целом снизилась из-за растущих рисков и низкой доходности в отрасли.

Если рассматривать проблемы 2016 года, то прежде всего обсуждалось реформирование законодательства в области долевого строительства – реформа закона 214-ФЗ. Конечно, «горящий вопрос» – создание государственного компенсационного фонда.

– Как восприняло строительное сообщество создание Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства?

– Это государственный фонд. Застройщики считают, что его создание – безусловно, правильное решение правительства. В какой-то мере это как квазиналог, но он должен быть понятным, прозрачным и для всех единым. Кроме того, фонд увеличивает доверие покупателей к девелоперам, потому что они понимают, что госфонд будет гарантировать, в случае форс-мажорных ситуаций, компенсацию затрат покупателя по ДДУ в рамках 214-ФЗ. Единственное что смущает, – на сегодняшний день до конца не отработаны методики, фонд ещё не начал работать в полную мощность. Пока ждём.

– Кризис, тяжёлая экономическая ситуация… Это нам хорошо знакомо, это мы уже проходили. Тем не менее какие-то строительные компании терпят в такой ситуации крах, а другие достаточно уверенно держатся на плаву и даже развиваются. У вас есть свои «рецепты» выживания компании в трудные времена? В какой степени очередной кризис повлиял на деятельность Корпорации «Баркли»?

«Нужно быть сильно мотивированным человеком, чтобы сегодня начать заниматься девелоперской деятельностью. Особенно в области создания жилой недвижимости»

– «Баркли» расширила ассортимент продуктов, предлагаемых покупателю, и стала работать во всех сегментах. Раньше мы не занимались доступным жильём, мы не занимались объектами комплексного развития транспортной инфраструктуры. Сегодня в портфеле корпорации есть как привычные нам объекты класса de luxe (Barkli Gallery в центре Москвы), объекты класса бизнес (Barkli Residence), так и объекты доступного жилья за МКАД («Баркли Медовая долина») и объект развития территории и транспортно-ориентированного девелопмента (ТПУ «Химки»). Сегодня вы можете купить у корпорации «Баркли» как квартиры с отделкой от 1,6 млн рублей, так и квартиры с отделкой, в которой 1 кв. метр стоит 1,5 млн рублей.

– Правовое поле, в рамках которого работает строительный комплекс страны, постоянно претерпевает изменения. Как можно оценить нововведения последних лет? Вы вообще можете припомнить случай, когда новый закон или постановление правительства, касающиеся вопросов строительства, вызвал у вас исключительно положительные эмоции?

– За последние год-полтора сняты многие административные барьеры, процедуры стали более прозрачны, многие – электронными. За это отдельное спасибо «локомотивам» движения, в первую очередь Агентству стратегических инициатив (АСИ) и рабочей группе правительства Москвы. Сегодня мы видим, что законотворчество тоже не стоит на месте. Появилось много документов, которые в значительной степени усложняют строительные процессы, ограничивают их. В целом мы можем сказать, что это всегда баланс между желанием застройщика иметь более простые процедуры и различными регуляторными механизмами, которые использует государство, в том числе в интересах общества и потребителей, чтобы градостроительная политика была более взвешена и ориентирована на интересы общества.

«За последние год-полтора сняты многие административные барьеры, процедуры стали более прозрачны, многие – электронными. За это отдельное спасибо “локомотивам” движения, в первую очередь Агентству стратегических инициатив (АСИ) и рабочей группе правительства Москвы»

Мы считаем, что область градостроительных процедур достигла достаточного прогресса. Если 2–3 года назад основной проблемой застройщиков были бюрократические процедуры и административные барьеры, то сегодня застройщики не включают их в число пяти основных факторов, которые мешают развиваться их бизнесу. Это большой плюс. Сегодня основные проблемы – это низкая покупательская способность населения, дорогие кредитные ресурсы, отсутствие инженерной и социальной инфраструктуры (способы её создания, финансирования и передачи муниципалитету), стоимость ипотечного кредитования, а также готовность граждан пользоваться кредитными ресурсами. Это основные проблемы, которые стоят сегодня перед рынком, а административные барьеры и процедуры отошли на второй план.

Какие решения правительства вызвали исключительно положительные эмоции? Поддержка ипотеки в 2015–2016 годах. Она была исключительно позитивной для отрасли.

– Примерно год назад в одном из интервью вы сказали, что не видите оснований для увеличения объёмов жилищного строительства. За последнее время подобных оснований так и не появилось?

– Увеличение предложения на рынке должно основываться на растущем спросе. Мы не видим сегодня, что у граждан появились дополнительные желания и возможности покупать квартиры. В позитивном сценарии сохранится существующий уровень спроса. Сегодня стоимость ипотеки высокая, и поэтому у покупателей нет возможностей для дополнительного спроса на квартиры, а нет спроса – нет возможности увеличения объёмов жилищного строительства.

– «Вечная» проблема: стоимость банковского финансирования. Высокие ставки кредитования сдерживают рост промышленности в целом и строительного комплекса в частности. И здесь «света в конце тоннеля» не наблюдается?

– Я считаю, что основная проблема, которая сегодня существует в экономике, – это сдерживание инфляции за счёт связывания свободных финансовых ресурсов, в том числе через механизмы регулирования, которые проводит в отношении финансовых институтов Центробанк. Но ЦБ не решает задачу снижения ставки рефинансирования. Возникает вопрос, почему при декларировании ставки инфляции в районе 4 % ставка рефинансирования ЦБ остаётся столь высокой и не снижается. Я считаю, что как раз этот разрыв между низкой инфляцией и высокой стоимостью денег – самая большая проблема развития инвестиционной и предпринимательской деятельности в стране.IMG 6108

«Сегодня стоимость ипотеки высокая, и поэтому у покупателей нет возможностей для дополнительного спроса на квартиры, а нет спроса – нет возможности увеличения объёмов жилищного строительства»

– Очень хотелось бы завершить интервью на оптимистической ноте. Можно ли говорить о каких-то положительных тенденциях в строительстве, дающих надежду на улучшение делового климата?

– Безусловно, мы видим, что рынок консолидируется, становится больше крупных застройщиков, происходят слияния и поглощения. Я считаю, что это большой плюс. Когда на рынке остаётся небольшое количество застройщиков, то, во-первых, они становятся более надёжными с точки зрения покупателя квартир. Во-вторых, они более понятны с точки зрения регуляторов разных уровней, от территориальных органов, выдающих разрешение на работу по 214-ФЗ, до компенсационного фонда, который с точки зрения государственного регулятора (Минстроя) даёт допуск на рынок. В-третьих, с рынка уходят маленькие компании, которые случайным образом там оказались и не планировали работать в долгосрочной перспективе. То есть исчезают случайные игроки, случайное ценообразование и «шальные» дешёвые квадратные метры. Естественно, при любой консолидации цена начинает подниматься, и мы ждём, что с конца 2017 – начала 2018 года стоимость квадратного метра в России, и особенно в Москве, начнёт существенно расти.

Справка

Леонид Казинец

Казинец
Леонид Александрович,

член Бюро Правления РСПП, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», генеральный директор, председатель правления АО «Баркли».

Родился в 1966 г. в г. Москве.

Окончил Московский институт инженеров геодезии, аэрофотосъёмки и картографии и Московский государственный строительный университет. В 2008–2009 гг. прошёл обучение по программе для управленцев и топ-менеджеров в бизнес-школе INSEAD (Париж). Кандидат экономических наук.

Работает в строительной отрасли с 1989 г.

В 1993 г. основал инвестиционно-строительную корпорацию «Баркли». Возглавляет данную структуру – АО «Баркли» – и в настоящее время, являясь её генеральным директором и председателем правления.

Первый заместитель председателя Общественного совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. Принимает активное участие в реализации проекта Национальной предпринимательской инициативы. Является руководителем рабочей группы Агентства стратегических инициатив «Упрощение процедур получения разрешения на строительство». Возглавляет Комиссию РСПП по строительству и жилищной политике.

Имеет почётное звание «Заслуженный строитель РФ».

магазин DVD фильмов
Battlefield 4 Beta обзоры, тесты, новости