Индустриальные парки: территории развития бизнеса

В последнее десятилетие формат индустриальных парков становился всё более популярным. Сегодня в России около 100 проектов индустриальных парков, более половины из которых находятся в стадии строительства, а в ближайшие годы их число должно удвоиться или даже утроиться. Однако для того, чтобы индустриальный парк был успешен, ему необходимы налоговые преференции от государства и наличие профессиональной управляющей компании.

Особенности формата

По общему мнению экспертов, конкурентным преимуществом индустриальных парков является инфраструктурное обеспечение размещаемых производств. «В отличие от обычных промышленных площадок индустриальные парки обеспечены энергоносителями, инженерной и транспортной инфраструктурой и административно-правовыми условиями для размещения производств. От планового подключения к коммунальным сетям или создания собственных мощностей главным образом зависят сроки и успешность реализации проекта индустриального парка», – говорит руководитель направления аналитики складской недвижимости Jones Lang LaSalle Илья Выдумкин. По его словам, обустройство площадки сразу для нескольких производств даёт явную экономию на инфраструктурных затратах и облегчает задачу привлечения инвесторов. Для резидентов индустриальных парков также неоспоримыми плюсами являются упрощённый порядок прохождения всех необходимых административных и разрешительных процедур, а также возможность расширения или диверсификации производства. Впрочем, по мнению Ильи Выдумкина, девелоперы часто недооценивают сложность организационных вопросов, включая выделение земли, а также согласования на подведение инфраструктуры и т.д. В результате долгострои и пустующие парки снижают как эффективность отрасли, так и инвестиционную привлекательность территории размещения.

Обустройство площадки сразу для нескольких производств даёт явную экономию на инфраструктурных затратах и облегчает задачу привлечения инвесторов.

Индустриальные парки

В «чистом виде» число индустриальных парков в стране в настоящий момент составляет более трёх десятков.

При этом индустриальные парки нужно отличать от других похожих форматов. По словам аналитика «Инвесткафе» Романа Гринченко, главное отличие индустриальных парков от обычных промышленных площадок заключается в том, что территория индустриального парка управляется специализированной компанией, которая предоставляет услуги по обеспечению инфраструктурой, электроэнергией, водой и теплом. В итоге промышленной фирме не нужно самой заниматься ни логистикой, ни утилизацией отходов, ни безопасностью – все эти заботы ложатся на плечи компании, владеющей парком или управляющей им. «На одной площадке ведут свою деятельность независимые компании либо из одной, либо из разных отраслей, но они связаны между собой общими производственными процессами, то есть, например, одна компания из сырья производит какой-то материал, другая из этого материала производит полуфабрикат, третья из этого полуфабриката делает готовый продукт. В результате малого количества перемещений такой продукт обладает высокой конкурентоспособностью, имеет привлекательную цену», – добавляет ведущий аналитик УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов. По его словам, резиденты вместе делят инфраструктуру парка и прочие услуги парка. Таким образом, расходы для каждой компании получаются не очень большие, и это позволяет компаниям эффективнее работать, направлять все усилия на производство продукции. Более того, индустриальный парк отличается от обычной промплощадки концептуальной направленностью и наличием специализированного сервиса по обслуживанию резидентов индустриальных парков. К примеру, основной продукт управляющей индустриальным парком компании – это услуги, и, соответственно, она заинтересована в повышении их уровня, а также в создании благоприятной для ведения бизнеса инфраструктуры. В свою очередь, обычная промплощадка, напротив, предлагает только аренду недвижимости и доступ к энергоресурсам и внутриплощадочной транспортной инфраструктуре в том виде, в котором они уже изначально существуют. По словам старшего консультанта отдела исследований рынка CBRE Оксаны Федуловой, важным элементом индустриального парка является наличие управляющей компании, которая координирует работу резидентов на этапе строительства, например готова выполнить проектные и строительные работы в формате BTS, способствовать подключению к коммуникациям и т.д. В дальнейшем, после запуска производства, управляющая компания может брать на себя самые различные функции, начиная от эксплуатационного и инженерного обслуживания зданий и уборки территории и заканчивая организацией питания сотрудников предприятий и т.д.

Впрочем, как говорит ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов, согласно сложившейся терминологии, в России индустриальными парками называют не только сами парки, но и технопарки, и даже бывшие производственные площади, отремонтированные и сданные в аренду. Кроме того, две промышленно-производственные ОЭЗ в Липецке и Алабуге тоже с определённой натяжкой можно отнести к индустриальным паркам. «Всего в стране с учётом различных толкований термина “индустриальный парк” можно насчитать порядка двух сотен образований, которые подпадают под это определение. В “чистом виде” число индустриальных парков в стране в настоящий момент составляет более трёх десятков».

Необходимость поддержки

На сегодняшний день в России есть потребность в развитии индустриальных парков, поэтому государство предоставляет множество вариантов поддержки, таких как специальные кредитные программы, субсидии, налоговые льготы, субсидирование кредитов и т.д. «Самыми успешными проектами можно считать парки в Калужской области, например “Грабцево”, на котором расположен завод “Фольксваген”, где из 730 га общей территории свободны только 69 га, или “Ворсино”, на территории которого размещены заводы Samsung, НЛМК и Nestle. Отдельно можно отметить Балтийский промышленный парк, который расположен в особой экономической зоне в Калининграде и строит собственный портовый комплекс», – говорит Роман Гринченко. Успех этих проектов эксперты во многом объясняют серьёзной поддержкой государства. Так как это местные проекты, то поддержка индустриальных парков осуществляется на региональном уровне, в том числе она заключается в выделении земли под парки, быстром оформлении всех необходимых документов, выдаче всех необходимых разрешений и согласований. Кроме того, не исключена и прямая финансовая поддержка таких проектов, в частности регионы могут осуществлять строительство инфраструктуры для индустриальных парков или финансировать эти работы.

Индустриальные парки

Самыми успешными проектами можно считать парки в Калужской области, например «Грабцево», на котором расположен завод «Фольксваген»

«Практически все индустриальные парки успешны, в них есть резиденты, они работают, производят сотни видов самой разнообразной продукции, там создано много рабочих мест, от резидентов идут перечисления в бюджеты всех уровней. Но главное, что индустриальные парки активно помогают решать задачу модернизации страны и развития инноваций, которая была поставлена несколько лет назад», – говорит Дмитрий Баранов. Поэтому, по его словам, неудивительно, что всё больше регионов стремится создать у себя индустриальные парки. При этом, по словам партнёра, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егора Дорофеева, к недостаткам индустриальных парков можно отнести возможную недостаточность энергетических мощностей, конкуренцию за рабочую силу между резидентами технопарка, а также ограничения на размещения производств из-за соседей по технопарку и сложности при взаимодействии с управляющей компанией. «К сожалению, эти недостатки могут проявиться не на этапе строительства или проектирования, а значительно позже»,– говорит эксперт.

По словам Оксаны Федуловой, для каждой площадки налоговый режим индивидуален, но чаще всего устанавливаются льготы по налогу на прибыль, земельному, имущественному и транспортному налогам. Резидентам индустриальных парков и ОЭЗ часто предоставляются экономические послабления по выкупу и аренде земли. К примеру, в Елабужском районе Татарстана средняя стоимость земель промышленного назначения составляет 320 руб/кв. м. Резиденты ОЭЗ «Алабуга» могут выкупить землю индустриального парка по 10 руб/кв. м, а на время строительства размер аренды будет составлять 4 руб/кв. м в год. Выкуп земли в ОЭЗ «Липецк» резидентам предлагается по 29 руб./кв. м, в то время как в Липецкой области «промка» оценивается в 35–40 руб./кв. м, в ОЭЗ «Тольятти» земля стоит 72 руб/кв. м (в Тольятти в среднем – 800 руб/кв. м). «К сожалению, на сегодняшний день пока в России не приняты особые законы по поддержке индустриальных парков, для большинства производителей нет особой разницы – размещать ли производство на отдельной площадке или в рамках парка», – говорит руководитель департамента складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. Об этом свидетельствует и статистика по размещению предприятий, собираемая Ассоциацией индустриальных парков: почти 90% новых производств размещаются вне индустриальных парков, в то время как в действующих индустриальных парках всё ещё пустует до 70% площадей.

Индустриальные парки

Почти 90% новых производств размещаются вне индустриальных парков, в то время как в действующих индустриальных парках всё ещё пустует до 70% площадей

Индустриальные парки Президент Республики Татарстан Рустам Минниханов и заместитель Министра экономического развития России Олег Савельев во время посещения особой экономической зоны «Алабуга»

В Татарстане особая экономическая зона «Алабуга» патронируется лично президентом республики

Первые ласточки

По данным Ассоциации индустриальных парков, на 2013 г. заявлено ещё 450–500 проектов. При этом если изначально в основном индустриальные парки нацелены на большой бизнес, то чем больше развивается данное направление, тем более вероятным становится охват менее крупных компаний. К примеру, первые индустриальные парки имели огромную площадь, а сейчас уже появляются парки средних размеров, до 100 га. Если говорить о примерах успешных проектов индустриальных парков, то они есть в первую очередь в Татарстане, Ставропольском крае, Ростовской, Ульяновской и Липецкой областях, но лидером в развитии данного сегмента, по словам Ильи Выдумкина, по праву считается Калужская область, где действуют четыре индустриальных парка общей площадью более 3 тыс. га: «Ворсино», «Калуга-Юг», «Росва» и «Грабцево». При этом все они функционируют при поддержке государства, как и большинство парков в нашей стране. «Государству принадлежит большинство индустриальных парков, так как оно всегда заинтересовано в развитии промышленности. В частности, индустриальные парки выгодны на уровне местной администрации, так как их появление ведёт к сокращению безработицы, росту налоговых сборов и улучшению инвестиционного климата региона в целом», – говорит Илья Выдумкин. Более того, в основном издержки приходятся на создание и подведение инженерных коммуникаций, ресурсами для минимизации которых располагает как раз государство.

«Существуют как государственные, так и частные парки. Как правило, государственные гораздо крупнее частных, им легче привлечь клиентов, так как есть возможность предоставить налоговые льготы и т.п. Частные парки, как правило, более мобильны и могут размещаться как на новых территориях, так и на старых производственных площадках»,– не согласен Егор Дорофеев. По словам директора филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, партнёра FRICS Николая Вечера, поскольку та модель функционирования индустриальных парков, которую Россия приняла для себя, предполагает существенную роль государства как в качестве регулятора этого рынка, так и в качестве инвестора, то наиболее успешны те проекты, где государство выступает собственником или инициатором ИП. В частности, в Калужской области инвестиции в индустриальные парки курирует специальный вице-губернатор, а в Татарстане особая экономическая зона «Алабуга» патронируется лично президентом республики. По словам Дмитрия Баранова, «самыми продвинутыми регионами по числу индустриальных парков являются Ульяновская, Калужская, Ростовская и Московская области», однако в последние несколько лет другие регионы также стали проявлять активность в этом вопросе и создавать свои парки, в частности разработано по несколько проектов и некоторые из них уже реализуются в Ленинградской, Ульяновской, Ярославской областях и Пермском крае, также активизировались Поволжье, Юг России и Сибирь.

К примеру, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, по данным Михаила Тюнина, в настоящее время известно о 22 индустриальных парках общей площадью 1,4 тыс. га земли. Из них готовых или находящихся в стадии активной реализации чуть более 10 проектов общей площадю 786 га. Тем или иным образом в них реализовано около 320 га, на которых размещено 215 тыс. кв. м производственных и складских помещений. «Петербург и Ленобласть, несомненно, привлекательны для инвесторов и подходят для размещения новых производств. Этому способствует и история размещения производств в нашем регионе, и наличие высококвалифицированной рабочей силы, и крупный рынок сбыта в лице Санкт-Петербурга, и уже сложившиеся крупные производственные кластеры вокруг города, например автомобилестроительный», – говорит эксперт. По его словам, с точки зрения размещения индустриальных парков их расположение является важной стратегической задачей государства при создании государственных парков. В общемировой практике государство использует индустриальные парки как инструмент привлечения инвестиций в страну, в том числе в рамках программ развития регионов и областей, требующих дополнительной поддержки. «Однако надо понимать, что инвестор не всегда будет готов идти в конкретный парк только по причине наличия там дополнительных стимулирующих механизмов – каждый случай уникален», – добавляет Михаил Тюнин.

Отраслевое объединение наиболее возможно сейчас в парках, организуемых вокруг крупных индустриальных предприятий, например вокруг заводов автопроизводителей.

Индустриальные парки

На территории ИП «Марьино» в Ленобласти разместились крупные предприятия, такие как завод «ё-Авто», автозавод «Яровит моторс» и «Техноэксим».

По данным Агентства индустриальных парков, на сегодняшний день в России нет какого-либо ведущего сегмента производства, наиболее часто приходящего в индустриальные парки, что связано в том числе с тем, что в России пока нет массового явления кластеризации производств одной отрасли в рамках одного индустриального парка. В результате большинство парков является многофункциональными и объединяет в себе резидентов разных профилей. Хотя большинство индустриальных парков в России появилось за последнее десятилетие и связано с развитием автомобильной промышленности и химической отрасли. В целом отраслевое объединение наиболее возможно сейчас в парках, организуемых вокруг крупных индустриальных предприятий, например вокруг заводов автопроизводителей. Например, на территории ИП «Марьино» в Ленобласти разместились крупные предприятия, такие как завод «ё-Авто», автозавод «Яровит моторс» и «Техноэксим», а в индустриальном парке «Звезда», расположенном в городской черте Санкт-Петербурга, уже заполнена первая фаза проекта площадью 40 тыс. кв. м: якорными арендаторами стали компании «Трэв-Эргон», FOREMAN, SSI Schaefer и т.д. С точки зрения части привлечения иностранных инвесторов-производителей работа также ведется, например Ассоциация индустриальных парков (АИП) регулярно работает и с зарубежными торгово-промышленными палатами, и с потенциальными резидентами, чтобы максимально их информировать о возможностях размещения производства в России. Так, в сентябре 2013 г. Ассоциация договорилась с Минпромторгом России о совместном участии в разработке подпрограммы по государственной поддержке индустриальных парков в рамках госпрограммы «Развитие промышленности и повышение её конкурентоспособности». Одним из основных механизмов программы станет субсидирование процентной ставки по кредитам для управляющих компаний индустриальных парков и их резидентов. Более того, уже в 2014 г. может быть утверждён Национальный стандарт индустриального парка на основе существующего отраслевого стандарта, разработанного АИП. Этот стандарт после утверждения Росстандартом будет использоваться федеральными и региональными властями как основной инструмент отбора проектов для оказания государственной поддержки.БР

магазин DVD фильмов
Battlefield 4 Beta обзоры, тесты, новости