Александра Андреева: «Решив пустить корни, подумайте, как высоко вы сможете вырасти»

Такая мудрость пришла мне в руки случайно – в поисках новых впечатлений я просто купила конфетку с пожеланием. Честно скажу, рассчитывала на нечто отвлечённое, абстрактно вдохновляющее на ратные и не очень подвиги. Вовремя сказанное «всё будет хорошо» или случайная улыбка уже способны творить чудеса. И тут – получите, распишитесь. Я была, мягко говоря, раздосадована. День за днём посильно отключаешь источники негатива, от телевизора и средств массовой информации до фильтрации информации в Интернете и подъезде, – так нет, тебе подбрасывают подслащённую пилюлю «обречённости».

Росток

Думаем либо о вершках, либо о корешках, на что хватит времени и ресурсов.

Вы задумываетесь о ребёнке, ремонте, покупке квартиры, дома? Съешьте конфетку! Теперь с отрезвляющим вкусом!

Впрочем, простите мне мою субъективность, всё приведённое выше есть лишь зарисовка моего личного восприятия одного предложения. Возмущение было вызвано скорее его неуместностью, а не содержанием.

Сам совет, безусловно, хорош, особенно если оба его условия соблюдены. К сожалению, наблюдаемая мною как юристом практика ведения бизнеса в России, как правило, сводится к реализации только одного из них. Думаем либо о вершках, либо о корешках, на что хватит времени и ресурсов. Агропромышленный комплекс как область действия деловой практики исключением не является. Впрочем, вопросы адекватности корпоративного управления и грамотности осуществляемых стратегий развития в сфере сельского хозяйства являются далеко не решающими при оценке возникающих в процессе их деятельности проблем.

О каком инновационном и технологическом прогрессе в отрасли может идти речь, если постоянный рост цен на материально-технические средства делает их недоступными для отечественных предприятий?

Как обеспечить конкурентоспособность сельскохозяйственной продукции при длящейся стагнации обслуживающей машиностроительной промышленности, тотальном износе основных средств действующих заводов, нехватке квалифицированных работников?

Возможно ли развитие отрасли при действии инфраструктуры, ориентированной на обслуживание крупных торговых сетей, и ужесточении условий внешнеэкономической деятельности в результате вступления России в ВТО?

И не последнее по значимости: слышали ли вы об изысках оборота земель сельскохозяйственного назначения? В Стратегии социально-экономического развития агропромышленного комплекса РФ на период до 2020 г., подготовленной Российской академией сельскохозяйственных наук, соответствующее явление мягко определено как «несовершенство земельных отношений», приведшее в том числе к «чрезмерной концентрации земель сельскохозяйственного назначения у ограниченного числа собственников», что «создаёт предпосылки для выбытия земель из хозяйственного оборота и лишает товаропроизводителей залоговой базы для получения кредитов коммерческих банков»1.

Постоянный рост цен на материально-технические средства делает их недоступными для отечественных предприятий.

shutterstock 30201259 webВ качестве иллюстрации к последнему. Анализ Государственного доклада о состоянии и использовании земель в РФ в 2009 г., подготовленный Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, выявляет следующие явления оборота земель сельскохозяйственного назначения:

– государственная собственность на основную долю земель против 2,4% собственности юридических лиц;

– сложность процедуры оформления правовых оснований владения, значительные размеры сопутствующих расходов при несовершенстве правового регулирования возникающих отношений определяют невовлечённость физических и юридических лиц в оборот земельных участков рассматриваемой категории.

Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения, подготовленный Министерством сельского хозяйства и опубликованный на его сайте2, содержит следующую информацию по состоянию на 1 января 2012 г.:

– доля земель в собственности юридических и физических лиц составила 7,8%;

– площадь земель сельскохозяйственного назначения в составе земельного фонда РФ уменьшилась на 4,4 млн га в сравнении с предшествующим годом. Среди причин изменения показателя указаны:

• включение земель (преимущественно несельскохозяйственных угодий) в ряде субъектов РФ в состав фонда перераспределения земель в связи с ликвидацией сельскохозяйственных организаций, при добровольном и принудительном отказе от земельного участка, а также по причине перевода земель в другие категории для строительства газопроводов, иных линейных объектов, расширения территорий заповедников;

• изъятие сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных целей в связи с ухудшением их качества согласно кадастровой оценке;

• прекращение деятельности сельскохозяйственных организаций и перевод освободившихся земель в большей своей части в фонд перераспределения земель;

• истечение срока права аренды земель (или временного пользования) и его невозобновление производителями сельскохозяйственной продукции;

• изъятие земель для несельскохозяйственных целей, переводы земель сельскохозяйственного назначения, включая сельскохозяйственные угодья, в другие категории, в том числе путём включения в границы населённых пунктов.

80%

организаций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, не оформили своё право на использование земельных участков

– 292 тыс. га земель числились за ликвидированными крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями в связи с невнесением соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости;

– 80% организаций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, не оформили своё право на использование земельных участков в связи с необходимостью проведения землеустроительных и кадастровых работ, кадастрового учёта используемых ими в сельскохозяйственном производстве земельных участков за счёт собственных средств.

Готовы ли были эти 80% столкнуться с подобными препонами при десятилетиями складывавшейся борьбе за урожай, а главное, есть ли им дело до всех этих досадных условностей и бумажек?

Представьте себя на месте одного из лидеров отечественного агробизнеса, функционирующего как холдинг. Есть управляющая компания в Москве, по лакомым краям нашей родины разбросаны успешно производящие сельскохозяйственную продукцию заводы. Успешный рост на протяжении десятилетия при условии старта в нелёгкие 1990-е позволяет руководству инициировать переговоры с иностранным партнёром о создании совместного предприятия. Согласовываются проекты учредительных документов, структура корпоративного управления создаваемого юридического лица и порядок отправления полномочий в отношении основного объекта интересов партнёров – действующего завода по производству и переработке сельскохозяйственной культуры, расположенного, например, в селе в Белгородской области. Условием дальнейшего развития проекта становится успешное завершение процедуры проверки соответствия законодательству основ деятельности предприятия, инвестиции на развитие которого, по сути, изыскивает российский холдинг. К вам едет ревизор и задаёт неудобные вопросы о причинах отсутствия сотен бумаг, подтверждающих право пользования земельными участками за весь период, статус каждой каморки, на них расположенной, требует подтверждение подачи документов на регистрацию соответствующих прав, письменные объяснения по факту отсутствия оных с клятвенным обещанием исправиться.

Доля земель в собственности юридических и физических лиц составила 7,8%

Сколько бы выдержек из истории земельной реформы РФ и сопутствующих нормативно-правовых актов вы ни переводили бы в дальнейшем для вашего иностранного партнёра, факт отсутствия правоустанавливающих документов лишает самый замечательный с позиции отечественного рынка актив инвестиционной привлекательности для контрагента в Европе.

Зато не мешает продолжать активно импортировать товар этого самого потенциального инвестора, забивая гвоздь в крышку гроба конкурентоспособности отечественной сельскохозяйственной продукции.

И потом, зачем изменять национальной традиции и отказываться от возможности пожить в кредит?

Минсельхоз России совместно с Минэкономразвития России инициировал разработку проекта федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования механизма залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» (далее – «законопроект»)3, направленного на расширение возможностей залоговой базы в сельском хозяйстве за счёт земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения в составе земельного фонда РФ уменьшилась на 4,4 млн га в сравнении с предшествующим годом.

Площадь земель

Законопроектом закрепляется механизм принятия решения о передаче в залог земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности. Согласно положениям законопроекта, решение о передаче в залог и условиях залога земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. При этом в соответствии со ст. 14.1 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50%-ной долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании, или большинство участников общего собрания.

Вводимые нормы должны привести к увеличению количества заключаемых договоров ипотеки.

Комитет Государственной Думы по земельным отношениям и строительству в составе замечаний на внесённый проект отметил противоречия Федеральному закону от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) и Федеральному закону от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и обратил внимание в том числе на отсутствие достаточных гарантий соблюдения интересов участников долевой собственности при обращении взыскания на земельный участок в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом4.

Насколько высоко вы сможете вырасти, помните? С процентной ставкой кредитования и процентами за просрочку, растущими ежемесячно в геометрической прогрессии.

Представим ситуацию, при которой субъект сельскохозяйственной деятельности оказался не в состоянии выплатить очередную сумму в счёт погашения кредита, не договорился о рассрочке, и встал вопрос о взыскании суммы долга досрочно.

Процентная ставка

Насколько высоко вы сможете вырасти? С процентной ставкой кредитования и процентами за просрочку, растущими ежемесячно в геометрической прогрессии.

Исходя из положений Закона об ипотеке на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, заложенный по договору об ипотеке, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, залогодержатель по решению суда вправе обратить взыскание. В таком случае земельный участок подлежит реализации путём продажи с публичных торгов с возможностью снижения его цены на 25%. Из вырученной от реализации заложенного по договору об ипотеке земельного участка удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на него и его реализацией; оставшаяся после этого сумма распределяется органом, осуществляющим исполнение судебных решений, между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

В этой связи вызывает особый интерес механизм обеспечения соблюдения прав участника (участников) общей долевой собственности, не согласовавшего передачу земельного участка, находящегося в долевой собственности, в залог в случае обращения взыскания на долю вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного обязательства. На данный момент редакция законопроекта предлагает следующие гарантии:

– условие правомочности общего собрания рассмотреть вопрос о передаче в залог земельного участка в случае присутствия на нём не менее 50% участников долевой собственности или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, участников долевой собственности, владеющих более чем 75% таких долей;

– право несогласного участника выделить земельный участок в счёт принадлежащих этому участнику земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке (межевание земельного участка), и распорядиться выделенным в счёт земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом в течение полутора лет со дня проведения общего собрания участников долевой собственности согласие залогодержателя права аренды земельного участка или залогодержателя земельного участка на выдел в счёт земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор залога в отношении выделенного земельного участка прекращается. По истечении этого срока выдел земельного участка осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и согласия залогодержателя права аренды или залогодержателя земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В соответствии с данными автоматизированной системы обеспечения законодательной деятельности Государственной Думы последним событием в хронологии рассмотрения законопроекта стал очередной перенос 22 октября 2012 г.

AndreevaЧто случится раньше – регистрация прав на землю 80% её фактических владельцев или будет разработана и введена в действие эффективная система их кредитования, остаётся только гадать.

Только не на конфетах. Как оказывается, они портят не только фигуру, но и настроение.

Александра Андреева,

юрисконсульт ООО «МОЛ-Русс»,
Группа МОЛ

 


1 http://www.vniiesh.ru/documents/document_9509_%D0%A1%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%8F%20%D0%90%D0%9F%D0%9A%202020.pdf

2 http://mcx.ru/documents/document/v7_show/19760.133.htm

3 http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%29?OpenAgent&RN=4242-6&02

4 Там же.

 

 

магазин DVD фильмов
Battlefield 4 Beta обзоры, тесты, новости