НИКОЛАЙ АЛЕНКИН: «Инвестиции в недвижимость доступны каждому»
В сложные для экономики периоды вопросы сохранения и приумножения имеющихся денежных средств всегда становятся особенно актуальными. Возможностей для инвестирования немало, но как минимизировать риски, выбрать самое доходное и при этом надёжное направление для вложения средств? У частного инвестора Николая Аленкина – свой взгляд на этот вопрос. Как есть и варианты ответов на него.
– Николай, вы уже достаточно давно занимаетесь вопросами коммерческой недвижимости. Как проходил процесс накопления опыта работы в данной сфере?
– Он стартовал, когда начался московский период моей жизни. В столицу я приехал из Элисты, где родился, получил образование, а затем работал в Министерстве экономики Республики Калмыкия. В Москве устроился на работу в крупную федеральную сетевую компанию, которая была тесно связана с недвижимостью по всей стране.
Занимался развитием компании, подбирая объекты недвижимости. Здесь и соприкоснулся с той сферой, с которой, получается, связал свою дальнейшую жизнь. За годы работы объехал всю страну – от Калининграда до Хабаровска.
Я дорос в компании до заместителя директора по развитию. Был причастен к построению торговой сети, выводу её в лидеры, поддержанию лидерского статуса.
Со временем появилось желание изменить статус: перейти от наёмного сотрудника к собственному бизнесу, а именно – заниматься развитием крупных торговых сетей по стране на аутсорсинге.
– Как конкретно было организовано дело?
– Работал на контрактной основе. Активно помогал крупным федеральным сетям в разных сегментах, будь то спорттовары, парфюмерия, одежда, продуктовый ретейл. Я и моя команда подбирали для них недвижимость по стране.
В какой-то момент стало понятно, что Татарстан в этом плане – очень перспективный регион. Но в Казань я приехал заниматься не столько развитием чужих сетей, сколько развивать собственные проекты. Мы стали покупать недвижимость, начали работать с инвесторами.
– Чем и продолжаете заниматься в настоящее время?
– Да. Сегодня основное направление работы – покупка недооценённых объектов коммерческой недвижимости. Я вижу определённую перспективу в каждом объекте. Мне понятно, что с ними можно сделать. Мы увеличиваем ценность этих объектов путём оформления документов, узаконивания перепланировок, увеличения мощностей, ремонта, подбора арендатора.
В итоге продаём данную недвижимость как готовый арендный бизнес. Это помещение с арендаторами, его покупатель получает прямую альтернативу вложениям в банковские депозиты.
Работая с нами, человек не тратит своё время на сложные процессы оформления документов, поиск арендаторов. Он ежемесячно получает СМС о приходе денег на счёт и испытывает удовольствие от обладания своей недвижимостью.
За последние годы я видел много людей, которые покупали объекты, но разочаровывались, потому что их ожидания от обладания разбивались о рутину, о воздействие внешних сил, о необходимость тратить своё время на решение проблем.
Часто люди, которые покупают недвижимость, – это люди бизнеса или чиновники. В любом случае это деловые люди, у которых времени и так не хватает, а тут приходится ещё отвлекаться на непрофильные вопросы.
Я считаю показателем хорошего труда, когда люди приходят к нам и покупают у нас во второй, в третий раз. Становятся системными покупателями. У нас доверительные партнёрские отношения. Люди точно знают, что, покупая у нас, они не столкнутся с проблемами.
Развивая это направление, мы работали много лет с крупными инвесторами. Это было удобно. В какой-то момент у нас только в управлении находилось порядка 75 объектов.
Позже мы пришли к тому, что управление чужим имуществом – это не наш профиль. С одной стороны, это хороший стабильный заработок. С другой – это потребность в содержании большой команды и отвлечение от фокуса на основном направлении. Сейчас мы управляем только собственным имуществом. В своей работе сделали упор на развитии направления по привлечению инвестиций и продаже готового арендного бизнеса. За последние несколько лет в таком формате мы продали порядка 50 помещений в Казани.
– Основным регионом работы по-прежнему остаётся Татарстан?
– Да, но в этом году и в Москву пришли. В столице колоссальный оборот недвижимости. Работы хватит всем.
– Несмотря на сложную экономическую ситуацию, которая не может не отразиться и на рынке недвижимости?
– Да, взлетели цены на жильё. Сейчас отсутствует ипотека по удобным ставкам. Население стало меньше зарабатывать. Застройщики столкнулись с ростом цен на материалы. Очевидно, что рынок жилья как инструмент инвестирования в ближайшие полгода-год точно будет не так интересен. Заработать там крайне сложно.
Коммерческая недвижимость всегда чуть-чуть отстаёт от жилой в плане роста цен. У жилья всё равно наступает момент спада. Мы видим, что на рынке Москвы крупные застройщики начинают давать скидки, рассрочки.
Купить квартиру – это несложно. Но даже если сдать квартиру в аренду, доходность крайне низка. Окупаемость в лучшем случае лет 20. В коммерческой недвижимости ситуация другая. Норма окупаемости – это 10–12 лет.
– Тоже немало…
– Но точно лучше, чем в жилье. Деньги окупаются быстрее. В коммерческой недвижимости стоимость метра квадратного неуклонно растёт из года в год. Длительных периодов падения практически нет. Как правило, это более консервативный источник сохранения капитала, поэтому стоимость квадратного метра растёт. Вложенные деньги приносят доход в виде аренды, плюс ещё регулярно происходит рост капитализации самого актива.
У нас есть примеры, когда мы продавали объекты с арендатором в пределах окупаемости 15 лет. Но мы всегда концентрируем своё внимание на лучших локациях. Опыт, полученный в развитии торговых сетей в прошлые годы, сейчас приносит плоды. Есть и понимание, под кого это помещение можно купить, кто может быть арендатором объекта. Соответственно, диапазон использования понятен. Примерно понятны затраты и что нужно будет сделать, чтобы довести объект до идеального состояния.
Интерес у покупателей к объектам, которыми я занимаюсь, есть всегда. Нам удаётся продавать недвижимость чуть-чуть дороже, чем в среднем по рынку.
– Соответственно, вы работаете с достаточно крупными инвесторами?
– А вот здесь очень интересный момент. Раньше мы с партнёром много лет сотрудничали с крупными инвесторами. Сейчас делаем упор больше на работу с мелкими инвесторами.
От наших подрядчиков, сотрудников, знакомых, родственников нередко слышали вопрос: «А как бы нам поучаствовать вместе с вами в том, что вы делаете?»
Понятно, что недвижимость – это удовольствие недешёвое. Для приобретения объекта нужны серьёзные инвестиции. В какой-то момент, слыша этот запрос от окружения, мы решили попробовать собрать инвестиции – у кого сколько есть. На эти деньги купили объект. У нас всё получилось. Все инвесторы этого проекта получили прибыль.
Понятно, что людей, у которых есть, условно, 100 миллионов, гораздо меньше, чем тех, кто способен инвестировать миллион. Начав работать в сегменте коллективных инвестиций, мы поняли, что финансовая грамотность населения за последние годы выросла. Понимание возможностей инвестирования в те или иные сегменты на каких-то условиях у населения уже есть. Людям интересно вкладываться в недвижимость. Интересно быть причастным к реализации больших проектов.
Самостоятельно человек сможет это сделать, если какое-то время будет копить деньги, да и навык нужно приобрести, а здесь мы в формате мастер-класса показываем, что и как делаем, какие этапы проходит объект. Инвестор, войдя со своим миллионом, имеет прекрасную возможность в онлайне получать от нас обучение. Это своего рода наставничество. Мы максимально открыты. Людям это нравится.
У нас есть инвесторы, которые пришли в формате «попробовать» и остались с нами. Доходность, которую мы им обеспечиваем, точно выше их возможностей на других поприщах. Моя позиция максимальной открытости многих подкупает. У человека нет вопросов, что и как происходит. «Может быть, тут какая-то хитрая схема?» Нет, никаких схем нет. Всё предельно понятно.
Рынок сейчас таков, что население привыкло пользоваться каршерингом. Не имея возможности купить машину, ты ею пользуешься. У нас в этом плане всё стало попроще. Население научилось такими вещами пользоваться и применять их.
Недвижимость для многих – это прекрасный инструмент для того, чтобы в текущее неспокойное, непонятное время не только заработать, а банально сохранить накопления. Инвестиции в недвижимость доступны каждому.
– Вы – предприниматель, занятой человек. И тем не менее стали слушателем Бизнес-школы РСПП. Что вас подвигло к принятию такого решения?
– В наше время постоянных перемен и глобальных изменений есть внутренний запрос на получение новых знаний, на общение с лучшими специалистами, на расширение рабочих и просто человеческих контактов. Бизнес-школа РСПП – для меня прекрасная возможность получить это всё «в одном флаконе». Я немало учился за свою жизнь. Но никогда дистанция между спикером и слушателем не была такой близкой. Здесь абсолютно нет границ, барьеров. Мы на одной волне. Слушатели – единомышленники. У меня уже сложилось ощущение, что я этих людей знаю очень давно, со многими имею общие ценности и интересы. Не просто так, что пришли успешные люди, посидели 3 дня в аудиториях и разошлись. Нет, здесь реально интересно. Есть обмен опытом и взглядами на проблемы, ситуации. Спикеры, которых я прослушал, добавили мне актуальных знаний.
– Что-то ценное для себя узнали?
– Не только узнал, но и применяю на практике. В том числе для развития перспективного для нас направления – популяризации коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость у граждан нашей страны.
Персоны, упоминаемые в этом материале:
Н. Аленкин
