Никита Чаплин: «Земельный рынок становится прозрачным и устойчивым»
Земельные отношения в России всегда были сложными. И сегодня вопросов и проблем остаётся немало. Подмосковный регион – не исключение. Проблемы упорядочения земельного рынка постоянно находятся в центре внимания как правительства области, так и Мособлдумы. О том, как решается земельный вопрос в Подмосковье, рассказывает первый заместитель Председателя Московской областной Думы Никита Чаплин.
– Никита Юрьевич, если разговор заходит о подмосковной земле, то прежде всего, как правило, отмечается, что эта земля дорогая…
– Это, конечно, так. Но в последние годы она стала заметно дешевле. За счёт изменения экономической ситуации. Цены на городскую и загородную недвижимость, на земельные активы упали. Это с одной стороны. С другой стороны, ранее в течение ряда лет искусственно создавался ажиотаж вокруг земли. Продвигался тезис, что земли в Подмосковье мало. На самом деле, её очень много. И государственной неразграниченной земли, и земли в частной собственности.
– Земли каких категорий пользуются сегодня наибольшим спросом в Подмосковье?
– Сегодня в основном востребована земля под многоэтажную застройку вокруг крупных городов – Одинцова, Красногорска, Мытищ, Видного, Балашихи. В то же время интерес у инвесторов вызывает и земля сельскохозяйственного назначения. Здесь речь идёт о районах, более отдалённых от столицы – окрестностях Зарайска, Серебряных Прудов, Озёр, Коломны. Земля там более плодородная, а цена на неё ниже, чем в ближнем Подмосковье.
Ещё совсем недавно никто не мог предположить, что рынок изменится подобным образом.
– Неужели появилось много желающих развивать в дальнем Подмосковье сельское хозяйство?
– Представьте себе, их немало. Это связано с тем, что государство дотирует сельхозпроизводство, помогает бизнесу из федерального и областного бюджетов. Работать на земле становится более выгодным.
Земли в Подмосковье распахиваются. У нас ежегодно вводится в оборот как минимум 50 тыс. гектаров. Это земли, которые раньше были скуплены либо банками, либо частными лицами. Они их не использовали. Держали в так называемом «земельном банке» с целью перевода в будущем под индивидуальную жилую застройку, под дачные участки.
Сейчас это невыгодно. Рынок насыщен «дачной» землёй и землёй под ИЖС. Государство и область заставляют собственников обрабатывать землю. Чтобы не держать земельные активы, не обрабатывать, не вкладывать в этот бизнес, многие банки и частные лица решили отказаться от держания активов, продают их или сдают в аренду. Фермеры их с удовольствием покупают и обрабатывают.
Вопрос в цене. Цена на сельхозземлю в Подмосковье в рублёвом эквиваленте не упала. Это единственная земля, которая не подешевела.
– Законодательное обеспечение любых земельных операций – купля, продажа, перевод из одной категории в другую – за последнее время изменилось на региональном и федеральном уровне?
– Оно изменилось в 2015 году, когда были внесены очень серьёзные поправки в Земельный кодекс, касающиеся порядка предоставления земельных участков в нашей стране.
В области есть свой областной закон, который соответствует земельному российскому законодательству. Он имеет свою специфику, учитывая, что Московская область – регион, где земля имеет особую ценность. Земельные активы всегда были главными для инвесторов в Подмосковье в конце 1990-х и в 2000-х годах.
У нас есть особенность. Мы берём плату в бюджет за переводы, за изменение вида разрешённого использования земельных участков. Эти деньги поступают в бюджеты муниципалитетов, где располагаются эти земельные участки. Это касается земель для многоэтажной застройки, для ИЖС, для дачной застройки.
Но мы не берём плату при строительстве социальных объектов, при развитии какого-то бизнеса. Для бизнесменов очень важно, что мы не облагаем дополнительными налогами и сборами перевод этой земли, если речь идёт о размещении своего производства в Московской области. Причём любого производства.
– Это, вероятно, способствует развитию индустриальных парков, особых промышленных зон. В Подмосковье их немало.
– Да, в Московской области самая большая в стране концентрация особых зон. Это площадки поддержки бизнеса, где он может спокойно и уверенно развиваться.
– И где эффективнее используется земля…
– Совершенно верно. Там действуют особые льготные условия, связанные с налогообложением и предоставлением земли.
– С земельными вопросами в Подмосковье в последние два десятилетия было связано немало коррупционных скандалов. Сфера земельных отношений была (да и сейчас, наверное, остаётся) достаточно рискованной в смысле коррупции. Какие меры удалось предпринять для снижения этих рисков?
– На мой взгляд, достаточно действенные. Сегодня все полномочия по распоряжению землёй остались на уровне муниципалитетов, но принципиальные решения по земельным участкам проходят согласование в области.
Процесс распоряжения земельными участками стал более объективным. Предоставление преференций каким-то «своим людям» при покупке земли практически ушло в прошлое. Все земельные участки выставляются на открытый аукцион. Именно на нём идет честная борьба за право владения земельным участком.
Это было абсолютно верным решением и правильной мерой. Но эффект был бы намного более значительным, если бы такой порядок был введён гораздо раньше. Сейчас мы попали на нисходящий рынок в целом: кризисная ситуация в экономике, снижение цен и спроса на землю…
Можно сказать, что меры были приняты правильные, но, к сожалению, на землю сейчас уже нет такого ажиотажного спроса, который наблюдался в нулевых годах.
Тем не менее новые правила действуют в Московской области уже несколько лет и гарантируют наличие защищённого рынка. Мы открыли возможность для каждого через аукцион получить участок.
– Допустим, какая-либо российская или зарубежная бизнес-структура приходит в область с проектом строительства нового предприятия. Сегодня получить под проект земельный участок труднее или легче, чем, например, 5 лет назад?
– Сегодня это сделать легче. У нас действует механизм, который позволяет губернатору области предоставить землю без аукциона для крупного производства, значимого для области.
Примеры есть. Наиболее известный: мы предоставили компании Mercedes участок в Солнечногорске.
Если есть публичные крупные проекты, которые требуют поддержки, мы предоставляем таким инвесторам земельные участки без торгов и аукциона. Не берём с них ни копейки в областной и местный бюджет за такие участки.
– То есть даром?
– Совершенно верно. Но со временем это окупится за счёт налоговых поступлений от новых производств, созданием новых рабочих мест.
Конечно, такие решения принимаются не спонтанно. Идет серьёзная подготовка. Вопрос рассматривается экономическим блоком, как правило, он выносится на рассмотрение областного правительства. Это коллегиальное решение, но публичное. Оно принимается не где-то в тиши больших кабинетов. О том, что вопрос рассматривается, жители региона очень оперативно информируются.
– Принятию решения предшествует общественное обсуждение?
– Да, обязательно. Решение по крупным земельным участкам обсуждается с участием широкого круга экспертов на площадке областного правительства. Я считаю, что это эффективная и прозрачная процедура.
– Каков ваш прогноз изменений на рынке земли в среднесрочной перспективе?
– Прогнозы – вообще, дело неблагодарное. Особенно если они касаются курса валют или стоимости земли. В этих двух вопросах особенно велик риск попасть пальцем в небо.
В целом я думаю, что земельный рынок станет ещё более упорядоченным. Со стабилизацией экономической ситуации определится реальная, не подверженная резким перепадам рыночная цена на земельные ресурсы различных категорий.
Те тенденции, которые сейчас прослеживаются на земельном рынке Подмосковья, вселяют определённый оптимизм. В земельных отношениях становится больше порядка, с рынка уходят спекулянты. Он становится более прозрачным и устойчивым.
