Гасан Архулаев и Роман Пивоваров: «Проектирование простым не бывает»
За последний год на строительном рынке произошли глобальные изменения: в скором времени застройщики не смогут привлекать для финансирования жилых проектов средства дольщиков. О том, как эти новации отразятся на рынке недвижимости и что мешает внедрению современных технологий проектирования в России, нам рассказали управляющие партнёры GR Project Group Гасан Архулаев и Роман Пивоваров.
– Вы довольно давно работаете на рынке недвижимости. Как возникла компания GR Project Group?
– История компании начиналась с проектного отдела при застройщике – «Королевском Торговом Доме». Эта компания застроила недвижимостью половину подмосковного города Королёва и по сей день успешно трудится в данной сфере. Постепенно проектный отдел выделился в отдельную структуру, разросся, появились свои объекты.
Когда мы познакомились, Гасан вёл крупнейшую на тот момент девелоперскую компанию «Донстрой», после вместе работали в группе «Абсолют», в Sezar Group – я как генпроектировщик, он – от имени заказчика. Я же начинал службу в 31-м Государственном проектном институте специального строительства Минобороны России в должности руководителя проектной группы отдела подземных сооружений, где приобрёл опыт в проектировании и реконструкции стартовых площадок ракет-носителей «Союз» и «Ангара», а также других подземных сооружений.
Для партнёров в бизнесе крайне важно взаимодействие на уровне локтя, и у нас есть ощущение, что вместе мы любую дорогу осилим пошагово.
– Какие проекты на сегодняшний день реализует GR Project Group?
– Среди наших партнёров есть такие крупные компании, как Sezar Group, ГК «ПИК», НДК и др. На данный момент у нас параллельно строится 23 дома, и ещё 20 домов мы проектируем. Во всех проектах мы выполняем функцию генпроектирования и авторского надзора, а в некоторых выступаем и в роли fee-девелопера.
Например, одним из наших заказчиков является владелец российского журнала Forbes Магомед Мусаев, который доверил нам разработку большой площадки в самом центре Краснодара. Мы взяли на себя функционал fee-девелопера, сформировали экономическую модель, разработали концепцию, в рамках которой предложили архитектурное решение. В итоге для проекта мы прорабатываем всю экономическую модель, готовим проектную документацию и проверяем, чтобы концептуальное решение соответствовало математическим моделям финансового характера, определяем наиболее перспективные формы реализации проекта, обозначаем точки безубыточности и т. д.
По сути, по каждому проекту создаётся архитектурно-градостроительная концепция среды обитания, застройщик ставит перед собой цель не застроить квадратные метры, он создаёт комфортный и современный образ жизни.
– Насколько ключевым фактором для реализации крупного девелоперского проекта является качество проектной документации? Как вам удаётся контролировать этот процесс, если одновременно вы реализуете десятки проектов?
– Мы наращиваем обороты, постоянно развиваемся, вкладывая, обучая и расширяя свою команду. Мы модернизируем и улучшаем свою работу. Наш приоритет – это качество и выполнение работы в срок, одно из самых важных требований для нас как для девелопера. Действительно, задача своевременной выдачи качественной рабочей документации не самая простая, но могу заверить – мы отлично с ней справляемся. В режиме формирования единого пространства мы сразу моделируем конечный вид объекта в составе рабочей документации, но, в любом случае, возникают ситуации, когда необходимо доработать какую-то деталь, которая не входила в предыдущий план. Рабочий процесс в этом отношении у нас налажен. Наши специалисты мобильны и сами выезжают на авторский надзор. Они лично отслеживают то, что происходит на строительной площадке, внося корректировки и правки фактически на месте.
Наш коллектив уникален не только своей мобильностью, но и узкой специализацией – мы вкладываем и постоянно обучаем своих специалистов, повышая квалификацию. Благодаря богатому опыту как в службе заказчика, так и в подрядных структурах, у нас есть хорошее понимание, где и какие есть слабые места, а также что может повлиять на экономику проекта. Именно это позволяет нам привлекать сильных партнёров. Например, мы гордимся тем, что работаем с ГК «ПИК» – на сегодняшний день это одна из самых крупных и динамичных структур в России. Вместе с ними мы рассматриваем возможность использования блокчейна для формирования внутри каждого проекта единой информационной цепочки, где любое изменение проектной документации будет отслеживаться, визуализироваться и сразу фиксироваться в работе – это будущее проектирования и строительства в целом.
– Вы активно занимаетесь внедрением BIM-технологий в вашей компании. Расскажите, пожалуйста, какие преимущества они дают?
– BIM-технологии позволяют более быстро и качественно разрабатывать проектную и рабочую документацию. В частности, здание сразу моделируется в 3D-формате, с тем чтобы с самых первых этапов с моделью работали все специалисты, начиная с архитекторов и заканчивая инженерами и технологами. Если проектировщик изменяет участок стены, это автоматически отражается в модели на экранах всех исполнителей, что позволяет гораздо более оперативно реагировать на изменения всем членам проектной команды и совершать меньше ошибок.
В итоге получается более качественная строительная документация, а мы можем предложить заказчику услуги по её проектированию на более выгодных условиях. В дальнейшем такая модель может быть передана техническому заказчику для более детальной проработки, например в ней можно спроектировать график финансирования. Также впоследствии модель может передаваться в эксплуатирующие органы, где может быть быстро оценена на предмет соответствия построенного сооружения и проектной документации. На этом этапе также могут быть замоделированы конкретные процессы эксплуатации здания, например поступающие и удаляемые объёмы свежего воздуха в ходе рециркуляции за счёт систем вентиляции. Так, используя возможности информационного проектирования, мы разработали для дагестанского заказчика комплекс в формате BIM-модели. Получилось доступное жильё комфорт-класса с эксплуатируемой кровлей, учитывающее в одной информационной модели все сложности, связанные с повышенной сейсмической активностью и сложными грунтами.
– Что, по вашему мнению, мешает внедрению этих технологий в России?
– Информационное моделирование сегодня является очень молодой технологией. Как следствие, многие участники современного рынка не до конца понимают, что это такое и какие цели должен решать BIM. Генподрядные структуры, в том числе в составе девелоперских компаний, должны обучать своих сотрудников навыкам работы в информационной среде. Сегодня многие проектные организации готовы предложить разработку документации в формате BIM, но лишь единицы из ряда заказчиков способны в полной мере использовать предлагаемые модели для получения настоящей выгоды. Реальность такова, что выполняемая BIM-модель по окончании разработки переводится заказчиком в формат «плоских чертежей» и забывается.
Разобраться со сложившейся ситуацией крайне важно, в первую очередь потому, что резко обострилась конкурентная борьба и из-за законодательных изменений неизбежно увеличивается себестоимость строительства. Поправки к современному законодательству чётко регламентируют взаимоотношения застройщика с покупателями квартир, и рынок становится всё сложнее, ситуация резко изменилась по сравнению с тем, какой она была 10 лет назад.
Мы, используя BIM-технологии, в том числе отвечаем за то, чтобы доходная часть проекта была стабильной. Для этого мы рассчитываем экономическую модель каждого проекта, начиная с мастер-плана, себестоимости строительства и продвижения проекта. Так, для акционеров создаётся основная таблица с точками входа в проект, выхода из проекта, обозначается точка безубыточности. Далее на ранних этапах проектирования проводится детальное подтверждение затратной части проекта и осуществляется дальнейшая корректировка финансовой части.
– Как за последние годы изменилась доходность жилых проектов в России? Можно ли сказать, что она стала ниже?
– Парадигма развития проектов меняется постоянно, и продажа жилья является не самым доходным делом, а в большинстве случаев реализация жилых проектов – это тяжёлый и малодоходный бизнес. Мы приходим к тому же уровню рентабельности, что в Европе: если проект имеет 20 % доходности, то это хороший результат.
Сегодня необходимо создавать продукт, который будет действительно востребован рынком, причём важно быть постоянно готовым к изменениям. Например, в 2014 году мы строили один из крупнейших комплексов на юго-западе Москвы и в связи с падением рубля были вынуждены адаптироваться моментально и перейти на импортозамещение в кратчайшие сроки, а это не самая простая задача в момент полного хода строительства и согласованной документации. В составе комплекса насчитываются миллионы позиций, и, как показывает опыт, часть из них не только можно, но и следует заменить отечественными аналогами, которые по своему качеству не уступают импортным. Впрочем, в области премиального домостроения таких результатов добиться сложно: в этом сегменте до сих пор около 65 % от решений и материалов импортные. Например, в России пока не научились делать бесшумные лифты, красивые – да, но ещё недостаточно бесшумные.
– Вы уже сказали, что в ближайшее время рынок окажется под воздействием поправок в законодательство, по которым застройщики не смогут привлекать средства дольщиков. По вашим наблюдениям, как эти изменения уже повлияли на рынок?
– На сегодняшний день более 50 банков заявили, что не готовы финансировать застройщиков, у них нет для этого ни экспертизы, ни сотрудников. Если к этому приложить объём кредитов строительной отрасли, который составит более 25 % от всего объёма выданных корпоративных кредитов, что несоразмерно с долей отрасли в экономике, то мы получим большой риск нехватки собственного капитала банковской отрасли на кредитование строительства. Это неизбежно приведёт к росту цен. В такой ситуации основная задача нашей компании – сформировать прибыль заказчика, и этим наша работа отличается от простого проектирования, хотя проектирование простым не бывает.
