АСЛАН КЦОЕВ: «Высота всегда вызывает эмоции»
О том, как повлияла пандемия коронавируса на рынок офисной не- движимости, о специфике бизнеса в деловом центре «Москва-Сити» в интервью нашему журналу рассказал генеральный управляющий МФК «Меркурий Тауэр» Аслан Кцоев.
– Как повлияла пандемия коронавируса на ваш бизнес? Насколько часто арендаторы стали обращаться к вам за скидками, и пошли ли вы им навстречу?
– О скидках попросили первоначально все, но мы подходим к таким запросам дифференцированно и знаем своего арендатора: кто сильная компания, а кто реально нуждается в поддержке. Нам было нелегко отказывать многим, но владельцу здания тоже нужно платить коммунальные платежи, проценты по кредитам банку. Договоры аренды в небоскрёбах обычно бывают очень длительными – на 5–10 лет, в таком случае арендатор берёт на себя соответствующие риски. Однако в любом случае мы не могли проигнорировать просьбы ресторанов и фитнес-клубов, которые фактически были закрыты в период всего карантина. Например, буквально накануне кризиса у нас открылся Black Star Fitness – это стартап, чей взлёт был прерван в самом начале, поэтому мы их поддерживаем, даём скидки и отсрочки, то же самое происходит с ресторанами.
Пока по нашему бизнесу был нанесён несущественный удар, но в долгосрочной перспективе мы не можем не прогнозировать, что компании имеют возможность сократить спрос на офисы. Многие уже заметили, что можно работать дистанционно и нет смысла держать в офисах сотни людей, и это повлияет на наши показатели в будущем. Западные компании ещё раньше заметили эту тенденцию, но российские только сейчас подошли к пониманию, что можно обходиться без постоянного присутствия людей в офисе, главное – чтобы была исполнена функция.
– Вернулись ли сегодня компании в офисы? Насколько упала посещаемость башни во время вспышки пандемии?
– В самый тяжёлый период – в апреле – у нас была посещаемость около 10 % от обычной практики. Мы собираем статистику по пропускам, и она довольно сильно коррелирует с общим количеством работающих в здании. Сейчас она установилась примерно на уровне 50 %. При этом наши крупные арендаторы – «Дикси», «Норильский никель», «Мегаполис» – ещё не вывели сотрудников в офисы, и они фактически пустуют.
– Как вы отбираете арендаторов? Есть ли какой-то фильтр, и на основании чего вы можете отказать потенциальному арендатору?
– Фильтра как такового нет, но бывает, что к нам приходит молодой начинающий бизнесмен, который решил себе польстить и арендовать офис класса А, то есть излишне рано поверил в себя. В случае любых сложностей первое, от чего компания откажется в такой ситуации, – это офис, и для здания такая ситуация – дискомфорт. Если к нам приходит непонятный стартап, мы вначале думаем, стоит ли иметь с ним дело. Как я уже сказал, у нас обычно договор заключается на 5–10 лет, и такая компания этот период просто не проживает.
Хотя есть и отраслевые особенности бизнеса и организации труда. По-разному будет организована работа «Дикси» и «Фридом Финанс». У «Дикси», как у любой торговой компании, много торговых посетителей – поставщиков с образцами продукции. Здесь важно соблюдать баланс, поэтому у нас для разных компаний даже работают разные лифтовые холлы, чтобы арендаторы не доставляли дискомфорта друг другу. К нам обращалась одна торговая компания, у которой ожидался большой поток посетителей, и в итоге мы им отказали.
– Можно ли сказать, что конкуренты не должны располагаться рядом друг с другом?
– Такое правило есть, но компании должны сразу сказать об этом и прописать в договоре. Например, это правило действует в случае подписания соглашения с коворкингом. В таком случае арендатор потребует, чтобы никакого другого коворкинга у вас никогда не было. При этом банки спокойно уживаются друг с другом, и торговые компании тоже. Мы сейчас подписали договор с компанией Space – это одна из форм договора, похожих на коворкинг. До этого мы долго были в переговорах с WeWork и дошли до подписания договора о намерениях, но потом у компании возникли определённые сложности.
– Насколько коворкинг впишется в антураж башни «Москва-Сити»? Есть такой стереотип, что коворкинг обычно – это пространство для хипстеров с красными волосами.
– В договоре у нас не прописан цвет волос сотрудников (смеётся), но сейчас речь идёт о модели гибких офисов, которые затем сдают в субаренду с определённым количеством рабочих мест для каждого типа компании. Это намного более оптимальная модель, при которой характерны короткие сроки заключения, а также расторжения договоров. Если классический договор аренды подразумевает уведомление о расторжении за полгода, и где-то через год фактически вы выходите из договора, то здесь компания может расторгнуть договор аренды практически через месяц. При этом организатор таких офисов берёт на себя вопросы эксплуатации, инвестиций, организации рабочего пространства, сервиса и т.д.
– Есть ли черты, которые выделяют Mercury Tower среди других башен «Москва-Сити»?
– В первую очередь это цвет. (Смеётся.) У нас есть свой удобный подъезд с Красногвардейского проезда, поэтому добраться до нас немного проще: мы не завязаны на пробки в связи с движением по Третьему транспортному кольцу. У нас разные блоки для офисных сотрудников и для жизни в апартаментах, у них – свои отдельные входы, отдельные лифтовые холлы, и эти потоки просто не пересекаются. Одно дело, когда вы находитесь в офисе с его бешеным ритмом, и совсем другое дело, когда вы живёте в башне, – это очень дорогое жильё, обитатели которого очень ценят приватность и возможность обходиться без лишнего внимания.
– Насколько различные башни в «Москва-Сити» конкурируют друг с другом?
– Конкуренция между башнями существует, и она довольно высокая, потому что, по сути, мы предлагаем один и тот же продукт. Он отличается в отделке, качестве инженерных систем, в планировках, отсутствии или наличии определённого сервиса, но в целом это примерно одно и то же. Другое дело, что в некоторых башнях вы будете ждать лифта 5 минут и потом ехать как селёдки в бочке, а у нас три лифтовых холла, которые разделены по этажам. В каждой группе по шесть лифтовых шахт, и в каждой шахте – по две кабины. Например, вы подошли и поехали на 40-й этаж, а за вами подошёл человек, который поедет на 35-й этаж, поэтому из подземного этажа выезжает кабина, которая едет вслед за вами. В любом случае ожидать по несколько минут лифт неудобно: многие курят, и им приходится выходить на улицу.
Но в конечном итоге продукт очень похож, и, если вы решили организовать офис в «Москва-Сити», выбор башни будет зависеть от набора сервисов. Более того, арендаторы периодически меняют башни: кто-то заехал, пожил несколько лет, помещение обветшало, и он нашёл похожий объект со свежим ремонтом в соседней башне и переехал. Другая причина – что-то не понравилось или не сложилось с управляющей компанией. Например, по пожарным инструкциям в башне нельзя курить, но бывают нарушения – мы пытаемся их устранить в рабочем порядке.
– Существует стереотип, что «Москва-Сити» позволяет человеку жить и работать в одном месте, чуть ли не в тапочках ходить по зданию. Насколько это находит отражение в жизни?
– Такая идея есть, и некоторые действительно ходят в тапочках, но обычно аренда апартаментов в «Москва-Сити» подразумевает определённый бюджет, и если компания арендует такие помещения для своих сотрудников, то обычно это первое и максимум второе лицо в компании. Как массового явления этого нет.
– Изначально отношение к «Москва-Сити» было очень скептическим, в том числе из-за сложностей с транспортом, отсутствием парковочных мест и т.д. Как вы считаете, деловой центр состоялся как проект?
– Проект массового высотного строительства нетипичен для России – для нас это не в характере, у нас были сталинские высотки, и всё. Небоскрёбы в Москве – это новое явление, и, как любое новое явление, вызывает скепсис. С точки зрения транспорта неудобств в «Москва-Сити» не больше, чем в целом в столице. То, что «Москва-Сити» состоялся как проект, видно хотя бы по тому, что здесь строятся новые башни: Capital Towers, Grand Tower, One Tower – это грандиозные сооружения, у которых в листе ожидания есть свои арендаторы. Более того, люди, которые живут и работают в «Москва-Сити», образовали своеобразное комьюнити. Здесь вы экономите колоссальное количество времени, потому что очень много бизнеса тут сосредоточено. Сюда люди охотно приезжают на встречи, высота всегда вызывает эмоции, и людям нравится здесь бывать.
– Какие планы вы перед собой ставите и когда рассчитываете победить последствия эпидемии?
– Мы выводим в новом году блок апартаментов под нашим брендом с высококлассным ремонтом и использованием произведений современного искусства в интерьере. В настоящий момент идёт реализация проекта с коворкингами, также в планах есть несколько новых офисов, будут и другие интересные проекты. Кроме того, у нас стартует серия культурных программ: мы в сентябре открыли галерею искусств на 2-м и 40-м этажах – здесь будут выставляться проекты современного искусства, в том числе на продажу. Сейчас мы готовим совместный проект со Школой-студией МХАТ, и, скорее всего, первый спектакль выйдет в ноябре. Премьера пройдёт на нашей площадке Mercury Space. Помимо этих бизнес-планов, у нас много похожих программ: жить и работать всегда приятнее в здании, в котором всегда что-то происходит.
Персоны, упоминаемые в этом материале:
А. Кцоев
